연체율 지난해 9월 이후 상승세
미국 정부의 잇따른 조치로 인해 주거용부동산 대출 시장은 호전되는 반면 상업용부동산 대출시장은 악화 중이다.
이에 따라 금융당국이나 은행 내부적으로 상업용부동산의 미래가치 및 현금흐름 변화에 대한 실시간 파악 및 대처가 요구되고 있다.
한국금융연구원에 따르면 미국 주거용부동산 대출시장(11조2000만 달러)이 다소 진정기미를 보이기 시작한 것과 대조적으로 상업용부동산 대출시장(3조1000만 달러)은 예상과 달리 부실화 속도가 빨라지고 있다고 밝혔다.
특히 사무용빌딩, 호텔, 쇼핑몰, 여타투자부동산 등 상업용부동산시장은 약 7000억 달러로 자산유동화대출 부문의 연체율은 지난해 9월의 0.624%에서 올해 3월 1.805%로 3배 가까이 증가했다. 이는 2000년대 초 경기침체 당시 가장 높았던 연체율에 근접하는 수치다.
상업용 부동산은 덩치가 커 부실이 발생하면 금융기관에 심각한 타격을 준다.
한국금융연구원 이광상 연구원은 “연체율은 현금흐름 및 잠재수요자의 구매력 약화 등으로 올해 말 3.5%를 넘어선 이후 내년 상반기까지 6.0%를 상회할 가능성이 높다”고 밝혔다.
이어 그는 “상업용부동산대출은 규모가 절대적으로 커졌을 뿐만 아니라 주거용부동산대출 등에 비해 상대적으로 유동화 추진에 의한 시가평가 반영비율이 낮아 실물경기 향방에 따라 대규모 대손상각 처리가 불가피해지고 새로운 신용경색 사태를 촉발시킬 가능성이 잠재돼 있다”고 우려했다.
상업용부동산 대출시장에 대한 위기의식은 지난 3월말 신용평가기관인 무디스사가 뱅크오브아메리카(BOA)에 대해 상업용부동산대출의 부실화 가능성 증대를 이유로 신용등급을 인하키로 결정해 고조됐다.
시장조사기관인 포어사이트(Foresight Analytics)도 이번 경기침체 국면에서 상업용부동산 대출 손실이 2500억 달러까지 증가하고 향후 700개 이상의 은행들이 추가 파산할 가능성이 있다고 전망했다.
한국금융연구원 이광상 연구원은 “향후 2009~2012년 사이에 자산유동화대출 중 1545억 달러, 비유동화대출 5245억 달러 등 만기 도래할 예정으로 은행 자체적으로도 상업용부동산의 미래가치 및 현금흐름 변화에 대한 실시간 파악 및 손실위험관리 등 적극적인 대처가 요구된다”고 제안했다.
<車振炯 기자>jin@kbanker.co.kr