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[기고]위기의 부동산 개발금융
[기고]위기의 부동산 개발금융
  • 대한금융신문
  • 승인 2014.06.08 17:14
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하나금융경영연구소 손정락 수석연구원

▲하나금융경영연구소 손정락 수석연구원

<대한금융신문> 부동산 개발금융 시장이 위축되고 있다.

은행권의 부동산 대출에 대한 리스크관리 강화로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 잔액은 지난 2010년 6월 말 11조9000억원에서 2013년 6월 말 2조2000억원으로 급격히 감소했다.

또 PF대출 관련 손실이 급증하면서 24개 저축은행이 영업정지 되는 등 초기 부동산 개발사업 자금을 대출하는 금융기관에 공백이 발생했다.

이와 함께 영업이익률 하락, 부채 증가, 회계기준 변경 등으로 시공사의 재무 압박이 가중되면서 개발사업에 대한 시공사의 신용보강도 축소되는 추세다.

그러나 PF 보증 등 신용보강 상품에 대한 수요는 계속해서 늘고 있다.

공공기관의 PF대출 보증, 증권사의 미분양 담보대출확약 등 금융기관 부동산 대출의 상환을 보장하는 금융상품에 대한 수요도 증가하고 있다.

다만 대한주택보증이 금융기관과의 협약을 통해 도입한 ‘표준 PF 구조’가 민관 금융기관에게는 적용되지 않을 것으로 보여 PF 보증상품의 활용이 낮아질 가능성이 있다.

특히 증권사 미분양 담보대출확약의 경우에도 실제 미분양이 발생했을 때 증권사의 자금지급에 대한 의구심이 남아 있어 실제 활용은 제한적인 상황이다.

이에 업계에서는 시행사 역량 강화, 브릿지 영업 확대 등 대안적 개발금융 모델을 모색 중이다.

시행사 역량 강화 방안에는 대기업의 개발 자회사 설립, 대형 조인트벤처(JV) 시행사 설립, 개발리츠나 토지신탁 등 개발전문 도관체의 활용이 포함된다.

이와 함께 금융권에서는 증권사의 미분양 담보대출확약을 비롯해 해외펀드와 같은 자기자본 투자, 다수 기관 사이의 파트너십 구성 등을 시도하고 있다.

문제는 이 중 확실한 대안 모델이 없어 개발사업 자금조달이 여전히 어려운 상황이라는 점이다.

대기업 개발자회사나 대형 JV 시행사는 아직 보편적인 사업수행 모델이 아니다. 게다가 개발전문 도관체는 자본력이 미약해 중소 규모의 사업 일부에만 참여하고 있는 실정이다.

게다가 리스크 선호형 고수익 투자펀드(Opportunity Fund)의 부재로 국내 금융권의 자기자본 투자가 활성화되지 않은 상태이며 파트너십 구성도 일부 사례로만 제한하고 있다.

이처럼 고수익형 투자펀드가 없는 상태에서 부동산 개발시장의 회복을 위해서는 자금력을 갖춘 은행권의 역할 확대가 필요하다.

은행권은 PF 등 부동산 개발사업 대출에 대한 전반적인 리스크관리와 함께 우량 사업장에 대해서는 대출한도 상향 등 영업기회를 확대하는 방안을 모색해야 한다.

특히 중장기 건설업 자금수요 감소에 대비해서라도 부동산업에서 새로운 수요를 찾아야 한다.

이웃나라 일본에서도 부동산 버블 붕괴 이후 건설업에 대한 금융권 대출이 계속 감소했으나 부동산업 대출이 재확대되며 건설업 자금수요를 대체한 바 있다.

최근 국내에서도 저금리 기조가 지속되면서 보험사를 중심으로 부동산에 대한 자금운용이 다시 늘어나는 추세다.

금융사들은 영업기회 확대를 위해 PF를 비롯한 부동산업에서 새로운 자금수요를 지속적으로 발굴할 필요가 있겠다.


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