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[기고]요즘 세상의 화두는 제2의 일자리 준비하기
[기고]요즘 세상의 화두는 제2의 일자리 준비하기
  • 대한금융신문
  • 승인 2015.06.28 16:18
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KB국민은행 WM컨설팅부 임채우 부동산전문위원

▲ KB국민은행 WM컨설팅부 임채우 부동산전문위원

우리나라에서 가장 많이 출생한 베이비부머 세대(1955~1963년생) 700여만명은 순차적으로 직장을 그만두고 제2의 일자리를 찾고 있지만 안정적인 일자리를 갖는 것이 좀처럼 쉬운 일이 아니다.

예를 들어 35세에 결혼해서 바로 자녀를 낳았다고 할 때 은퇴할 나이인 56세가 돼야 자녀가 대학교에 들어가게 돼 제2의 일자리 찾기는 누구나 준비해야하는 중요한 과제가 됐다.

은퇴 후 하고 있는 업무를 보면 경비원, 청소, 택시기사 등 소득이 많지 않은 경우가 많다.

일부는 창업시장에 뛰어들어 치킨집, 호프집, 식당 등을 운영하는 경우도 많지만 경쟁이 치열한 자영업 시장에서 장사로 이윤을 남기는 30% 안에 들어가기가 만만치 않다.

퇴직금으로 받은 돈을 창업했다가 2~3년 만에 날리는 안타까운 사례를 우리는 자주 목격하기도 한다. 많지 않은 은행 예금이자를 받는 것만 못한 상황이 된 것이다.  

◆임대사업을 통해 제2의 월급 마련하자
받아들이긴 싫지만 이미 1%대 금리 시대에 접어들었고 경제 상황이 좋아진다 하더라도 금리가 많이 올라가긴 힘들기 때문에 예금을 하는 것도 좋은 선택이라고 할 수 없다.

그렇다면 은행 예금이자보다 높고 상대적으로 주식보다 안정적인 부동산으로 제2의 월급을 받아보면 어떨까?

매월 월세가 나오는 수 익형부동산은 예금금리보다 3배 높은 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있다.

우리는 부동산 투자하면 큰돈이 있어야 된다고 생각한다. 물론 주식보다는 큰돈이 있어야 하는 것이 사실이다. 하지만 최소 3000만원의 자금만 있어도 투자가 가능하다. 주식과 달리 부동산을 담보로 레버리지를 많이 일으킬 수 있기 때문이다.

가령 1억짜리 오피스텔이라면 6000만원은 대출로 처리하고 1000만원은 임대보증금을 받는다면 구입 가능한 것이다.

월세로 50만원을 받는다고 하면 이자비용 월 15만원을 제외하고 월 35만원 수익이 가능하다. 만일 10채를 구입한다면 3억원의 비용이 들고 월 350만원의 수익이 가능해 150만원의 이자비용을 제외하면 월 200만원의 순수익이 가능하게 된다.

여기서 대출을 최대한 받는 것으로 예상했는데, 원금상환비용을 감안해 본인의 자금여력에 따라 대출비율을 줄인다거나 절대 대출금액을 줄이는 쪽으로 운용하면 된다.

◆상황에 맞게 자금을 마련하고 임대사업 종목을 찾자
그렇다면 자금을 어떻게 마련해야 할까? 일반 직장인이라면 퇴직금이 기초 자산이 될 수 있다. 적게는 1억에서 많게는 4억까지 급여소득에 따라 다양할 것이다.

퇴직금을 중간에 정산한 사람이라면 이보다 훨씬 적을 수도 있지만 기본적으로 퇴직금을 기초자금으로 활용하자.

주택 한 채를 가지고 있는 사람이라면 평형을 줄이거나 주택 가격이 좀 더 저렴한 지역으로 이사해 남는 자금을 활용할 수 있다.

가령 서울 마포에서 6억원 짜리 아파트에 살고 있는 사람이라면 쾌적하고 주거환경이 좋은 김포한강신도시, 하남, 남양주 지역 등에 3억원 짜리 아파트로 갈아탄다면 남는 3억원을 임대사업 자금으로 활용할 수 있다.

2주택 이상 다주택자라면 같은 요령으로 2주택 중 큰 아파트는 저렴하고 적은 주택으로 이사하고 남는 자금으로 소형아파트나 오피스텔을 매입, 월세 임대하고 나머지 주택도 월세로 임대를 준다면 충분히 안정적인 제2의 급여를 만들 수 있다.

우리나라의 월세 비율은 전국적으로 55%에 이르고, 서울을 비롯한 수도권은 46.1%에 달할 정도로 월세 가구는 빠른 속도로 증가하고 있어 소형아파트나 오피스텔을 통한 임대사업의 전망은 밝은 편이다.

단독주택을 보유하고 있다면 보유하고 있는 단독주택을 상가주택이나 원룸주택으로 신축하는 방법을 고려해 볼 수 있다.

1~2인 가구의 증가로 여전히 원룸주택은 수요가 있는 편이다. 특히 대학가나 업무단지 밀집지역 인근의 원룸주택은 수요가 많아 안정적이다. 건축비는 토지를 담보로 대출을 받아 신축할 수 있고 공사비 잔금은 전세로 임대를 놓는다든지, 아니면 준공된 건물을 담보로 대출을 받아 해결할 수 있다.

10억 이상 운용할 수 있는 자산가라면 신도시나 택지개발지구의 점포겸용(상가주택)택지를 구입해 신축하는 방법도 추천할 만하다.

가령 80평인 토지를 5억원에 매입해 건축비 5억원을 들여 1층 상가, 2층은 투룸 2개, 3층은 원룸과 쓰리룸으로 구성할 경우 보증 금 3억원에 월 440만원 월세를 받을 수 있다. 실투자비용은 7억원인 셈이다.

즉 웬만한 직장인의 제2의 월급을 마련할 수 있어 노후도 준비하고 임대사업이라는 제2의 직장도 얻을 수 있어 일석이조인 셈이다.

자금이 부족하다면 기존 집을 매각해 자금을 보태고, 신축한 상가주택으로 이사한다면 신도시에 새로운 보금자리도 마련할 수 있다.

부동산 투자에 경험이 많은 사람이라면 새롭게 떠오르는 상권의 단독주택을 구입해 상가로 용도변경을 하고 새로운 임차인을 구해 임대사업을 하는 방법이 있다.

이 방법은 상권이 완전히 형성되지 않아 초창기 임대수익률은 3% 내외로 높지 않지만 상권이 형성되면서 임대료도 올라가고 자산가치 상승도 기대해 볼 수 있다.

◆세금, 법률 지식 등을 갖춰야
임대사업을 하려면 사업자등록을 해야 하고 부가세와 종합소득세 등을 납부해야 한다. 또한 부동산을 취득, 보유, 양도 시에는 취득세, 재산세, 양도소득 세 등이 발생하므로 기본적으로 계산하는 것을 알아야 한다.

주택임대사업자는 부가세 납부의무는 없지만 보유기간 중 재산세, 종합소득세 등을 납부해야 한다. 반면 상가 등을 임대하는 경우에는 일반임대사업자 등록을 해야 하고 부가가치세도 납부해야 한다.

기존주택을 매입해 임대사업자로 등록할 경우 전용 60㎡ 이하는 재산세가 50% 감면되고, 85㎡ 이하는 25% 감면되므로 가급적 전용 60㎡ 이하가 절세측면에서 유리하고 임대수익률도 높다. 재산세 감면혜택을 받으려면 2주택 이상 임대해야 한다.

한편 매입 임대사업자는 5년 이상 의무적으로 임대해야 하고 임대하려는 주택은 공시가격 기준으로 수도권은 6억원 이하, 지방은 3억원 이하여야 가능하다.

임대사업을 하는 경우 가장 중요한 부분이 월세를 정해진 일자에 받는 것이다.

즉 연체관리인데 주택은 일반적으로 월세대비 보증금이 많은 편이고 연체하는 경우가 많지 않지만, 상가의 경우에는 임대보증금이 적은 편이고 장사가 잘 되지 않을 경우 연체하는 경우도 많이 있으므로 연체관리에 신경을 써야 한다.

가령 보증금 5000만원에 월세가 500만원일 경우 임대보증금 으로 10개월 정도의 월세만 채권보전이 가능해진다.

보통 명도소송에 6개월 정도 걸리는 점을 감안하면 2개월 연체할 경우 바로 명도소송에 들어가야 한다.

하지만 명도 소송이 길어질 수 있는 점을 감안하면 임대보증금이 임대료의 20개월치 미만으로 적을 경우 제소전 화해조서를 작성해 두는 것이 좋다. 제소전 화해조서는 법원에서 임대인과 임차인이 계약서 내용에 대해 판사 앞에서 동의하는 것으로 확정판결의 효과가 있다.

기타 임대차보호법과 상가임대차보호법 등의 내용을 숙지하고 있어야 한다. 특히 개정된 상가 임대차보호법에서는 세입자의 권리금을 인정해주고 있고, 임대료에 상관없이 모든 임차인이 5년간 계약기간을 보장받을 수 있는 점을 숙지해두자.

◆임대관리에 대한 두려움 버려라
저성장, 저금리 시대에 접어들었고 은퇴인구의 증가, 인구 고령화는 피할 수 없는 현실이 되고 있다. 과거처럼 예금이자에만 의존하기에는 금리가 너무 낮다.

국민연금, 개인연금 외에 임대소득을 통해 제2의 월급을 마련해야 안전한 노후준비가 가능할 것으로 사료된다. 임대사업은 생활비 마련은 물론이고 제2의 직장으로서 은퇴 이후 30년을 활기차게 보낼 수 있는 버팀목이 될 수 있다.

임대관리가 처음엔 쉽지 않을 수 있지만 1~2년 하다보면 익숙해진다. 임대관리에 대한 두려움을 버리고 임대사업으로 제2의 일자리를 만들어 안전한 노후를 보내보자.


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