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[기고] 성공적인 상가투자의 지름길
[기고] 성공적인 상가투자의 지름길
  • 대한금융신문
  • 승인 2015.08.16 11:20
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신한은행 자산관리솔루션부 부동산팀 유민준 팀장

   
▲ 신한은행 자산관리솔루션부 부동산팀 유민준 팀장

최근 자산규모가 30억원 이상되는 자산가들 뿐만 아니라 자산규모가 10억원 내외의 일반 투자자들도 수익형부동산 시장에 관심이 높아지고 있다. 거액자산가가 주고객인 신한은행PWM센터 뿐만 아니라 일반 지점에서도 부동산 상담요청은 상가나 오피스텔 같은 수익형 부동산이 주를 이루고 있다. 

특히 2008년 이후 고가의 아파트 매도 후 수익형부동산으로 갈아타기 위해 유망지역이나 투자포인트에 대해 문의하는 고객이 더욱 증가하는 추세이다. 최근 분양시장의 활성화와 주택거래량이 증가하고 있지만 과거와 같은 주택가격 상승에 대한 기대심리는 낮아졌기 때문으로 분석된다.

통계를 살펴보면 주택거래량은 2015년 7월 말 기준 72만건을 넘어서 전년대비 31% 상승했지만 전년말 대비 가격상승폭은 2.55%에 그쳤다.

이는 주택시장이 투자자 위주에서 실수요자 중심으로 재편됐기 때문으로 보인다. 10억원이 넘는 고가의 아파트 소유자들은 아파트를 매도한 후 수익형 부동산 시장에 속속 참여하고 있고 특히 상가투자에 관심을 가지는 고객들이 꾸준히 증가하고 있는 추세이다.

그렇다면 상가투자는 과연 어떤 방식으로 어떻게 투자해야 성공했다는 말을 들을 수 있을까. 수익형 부동산 중 상가의 경우는 가격이 오피스텔이나 아파트처럼 가격이 일률적으로 정해져 있지 않아 투자에 투자를 더 기울일 필요가 있다.

우선 당행의 부동산팀에서 자문을 진행했던 강남부자들의 투자 스타일을 참고해볼 필요가 있다.

첫번째로 강남 부자들은 빠른 정보의 획득 정보획득을 위해 발품 파는 것을 마다하지 않고 선제적으로 투자하는 경향이 있다.

예를 들어 현재 가격이 많이 상승한 홍대입구, 경리단길 같은 경우 실제로 고객들의 문의가 가장 많았던 시점은 최근이 아니라 가격 상승의 조짐이 보이던 2011~2012년도였다. 고객 중 한분이 홍대 상권내 2012년 건물이 대로변 KT&G 맞은편 4차선 도로변 건물을 3.3㎡당 8260만원에 구입했고 물건방문부터 매입까지는 1주일이 채 걸리지 않았다.

현재 홍대의 KT&G상상마당 4차선 도로변 건물들은 3.3㎡당 1억원 이상을 호가하고 있어 3년이 지난 현재는 시세차익을 상당히 거두었다. 고객분은 투자이후 홍대상권은 예상대로 합정역․상수역쪽으로 계속 뻗어나가 현재 더욱 활성화되고 있는 추세이며, 당인리발전소까지 상권이 확장되고 있다.

두번째로는 수익률 분석을 철저히 하는 것이다. 이말의 의미는 단순히 현재의 수익률 뿐만 아니라 저평가 돼있는 물건을 향후 임대차 개선 시 미래수익률까지 분석한다는 의미이다.

수익률이 낮은 물건이라도 상권과 위치가 우수할 경우 프렌차이즈 유치 또는 임차업종 변경으로 임대 수익률을 높일 수 있다면 과감히 투자에 나서는 경우를 볼 수 있다.

일례로 몇 년전에 고객 한분이 경희대 상권 메인길에 위치한 지하 1층, 지상 3층, 연면적 100평의 건물을 매입을 진행했다.

임차인은 냉면, 스파게티 등 총 4개업종이 입점해있었고 임대차 관리가 제대로 이루어지지 못해 수익률은 3%대로 낮은 수준이었다. 고객은 투자 고려 시 이 물건의 입지적 강점 뿐만 아니라 커피프렌차이즈를 통으로 임대 시 수익률을 5% 이상 높일 수 있다는 점을 감지하였고 구입과 동시에 투섬플레이스를 유치해 수익률을 5.5%까지 끌어올릴 수 있었다.

위 사례와 투자스타일에서 볼 수 있듯이 상가투자시장은 단순히 자금이 많다고 투자할 수 있는 시장은 아니다.

최근 신문지상에 자주 등장하고 있는 선릉공원길이나 성수동 서울숲길의 카페거리를 살펴보면 발빠른 투자자들은 이미 작년부터 매입을 시작해 현장에 가보면 현재는 매물도 거의 없고 매매가도 작년대비 20% 이상 오른 시세를 형성하고 있다.

이렇듯 상가투자에 성공하기 위해서는 발품을 팔면서 현장을 자주 가보고 정보를 빠르게 습득하고 미래의 수익률까지 분석해보는 투자습관을 키워야 될뿐만아니라 결정 후에는 과감하게 투자하는 자세가 필요하다.


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