KB금융지주경영연구소 서동한 연구원
최근 정부의 주택정책 핵심에는 뉴스테이 사업이 있다.
뉴스테이 사업이란 중산층의 주거불안 문제 해결을 위해 정부의 정책 지원을 바탕으로 민간자본을 활용해 8년 이상 장기간 안정적 거주가 가능한 양질의 임대주택 공급을 목표로 추진하는 기업형 임대주택 사업이다.
저금리와 주택가격 상승 기대감 저하 등으로 우리나라 임대시장에 대표적 거주 유형이 전세에서 월세로 빠르게 전환되고 있다. 하지만 급격한 월세 전환은 전세가격 급등과 주거비 부담 증가 등 다양한 문제를 양산하면서 중산층의 주거불안을 심화시켰다.
이에 정부는 중산층의 주거불안 해소를 위한 양질의 임대주택(공공임대+등록 민간임대)재고 확보가 절실해졌다. 하지만 중산층이 선호하는 중소형(전용면적 59~85㎡)규모의 공공임대주택은 정부의 재원부족 등으로 추가 공급할 수 있는 여력이 적다. 따라서 정부는 세제지원, 건축규제 완화 및 기금 투입 등 각종 정책적 지원을 바탕으로 민간의 자본을 활용해 중산층의 주거안정을 꾀하기 위한 뉴스테이 정책을 도입하게 된 것이다.
뉴스테이 주택은 우선 임차인 입장에서 본인이 희망할 경우 8년이라는 기간동안 안정적으로 거주할 수 있다는 장점이 있다. 이는 현재 임차가구의 평균 거주기간인 3.5년에 비해 2배 이상 긴 기간이다.
또 2년 단위로 수천만원 이상 상승하던 보증금 및 월세 부담을 연간 5% 이내 상승으로 한정했다. 또 육아, 세탁, 교육 등 임차인의 주거편의를 위한 다양한 커뮤니티활동이 제공된다. 이는 최근 입주자 간 관계형성 중요도가 높아지는 시점에 뉴스테이만의 특화된 제도로 정착될 경우 뉴스테이 인기를 높일 수 있는 또 다른 장점이 될 전망이다.
◆초기 뉴스테이 사업은 LH공모와 민간제사업 위주로 시행
뉴스테이 사업은 사업규모가 가장 큰 공급촉진지구사업 외 LH택지 공모사업, 민간제안사업, 정비사업 연계형 등 4가지 방식으로 사업을 추진할 수 있다. 각 사업 방식별로 토지를 확보하는 방법을 제외한 대부분의 사업 구조와 절차는 유사하게 추진된다.
초기 뉴스테이 사업은 토지 확보가 수월한 LH공모사업과 민간제안사업 중심으로 총 4개 단지에서 6000가구가 공급됐다. 4개 단지의 청약경쟁률은 4.1대 1로 양호한 청약경쟁이 형성됐고, ‘e편한세상 도화’, ‘e편한세상 위례테라스’ 등 2개 단지에서는 정당계약 종료 직후 계약까지 완료했다. 나머지 2개 단지도 양호한 계약률을 보이면서 뉴스테이 주택이 새로운 임대주택의 유형으로 수요자들에게 안정적으로 정착되고 있는 모습이다.
또 공급자들도 정부의 정책지원과 양호한 계약률 등 수요자들의 니즈가 확인되면서 도입 초기와 달리 대다수 건설사들이 적극적으로 뉴스테이 사업에 참여해 뉴스테이 사업부지 선점을 위한 경쟁 또한 심화되고 있다.
이에 정부는 지난 1월 뉴스테이 사업 활성화와 조기정착을 위해 뉴스테이 주택 공급목표를 기존 7.3만호에서 13만호까지 확대했다. 또 올해 중 지난해의 약 2배 수준인 5만호의 사업부지를 확보하는 등 뉴스테이 사업 활성화를 위한 정책 역량을 집중할 예정이다.
◆뉴스테이 사업 확대는 중산층 주거안정에 기여할 전망
신규 공급을 통한 양질의 등록 임대주택 재고 확보 수단인 뉴스테이 사업은 중산층 주거안정 측면에서는 상당 부분 기여할 전망이다.
재건축 연계 또는 도심 내 유휴지 활용 등 양호한 입지여건과 8년 이상 장기간 안정적인 거주 요건을 함께 갖춘 뉴스테이 주택은 기존 임대시장과의 경쟁관계에서 점차 우위를 차지할 것으로 예상된다. 이는 그동안 공급자 우위적 지위를 활용해 중산층의 주거안정을 위협한 질 낮은 사적 임대주택의 자정 능력을 키우고 임대시장 안정에도 기여할 전망이다.
전세주택 최대 수요층인 중산층 가구의 뉴스테이 입주는 월세 부담 등으로 전세를 선호했던 중산층가구의 인식변화도 함께 불러오면서 국내 임대차시장의 월세 전환속도를 더욱 빠르게 할 전망이다.
한편 기존 주택시장에는 당분간 다소 부정적인 요인으로 작용이 불가피해 보인다. 우선 뉴스테이 주택은 주택 매수 예정자들의 수요를 대체할 수 있는 양질의 임대주택 공급으로 기존 주택 매수수요 감소가 불가피해지기 때문이다.
또 MB정부 시절 주택시장을 위축시킨 한 요인으로 지목 받은 보금자리주택(12만호)보다 많은 13만호의 뉴스테이 공급은 뉴스테이 자체 공급과잉 우려는 물론 기존 주택매매시장에도 안정적으로 흡수되기에는 부담스러운 물량이다.
따라서 뉴스테이 사업은 그 추진에 있어 다소 속도조절이 필요해 보인다. 뉴스테이라는 새로운 임대주택 유형의 장점과는 별개로 별도의 적응기 없이 단기간 내 활성화를 위한 현재와 같은 속도전은 예기치 않은 부작용을 양산할 가능성이 높다.
특히 대규모 임대 전용단지로 구성될 공급촉진지구의 확대는 기존 임대주택 단지들이 겪어온 다양한 부작용들을 되풀이하지 않을까 하는 우려도 있다. 이전에 경험해본 적 없는 새로운 주거유형인 뉴스테이 주택의 안정적 정착을 위해 조금은 더 조심스럽게 시장에서 흡수시키려는 노력이 필요해 보이는 시점이다.