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[기고] 수익형부동산 ‘지식산업센터’에 주목하라
[기고] 수익형부동산 ‘지식산업센터’에 주목하라
  • 대한금융신문
  • 승인 2016.06.19 15:37
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한화생명 FA지원팀 이덕수 FA

   
▲ 한화생명 FA지원팀 이덕수 FA

최근 한국은행이 기준금리를 연 1.50%에서 1.25%로 인하했다. 지난해 6월 이후 12개월 만의 인하조치다. 바야흐로 저금리시대의 장기화가 지속되고 있다. 이런 경제상황은 많은 투자자들이 수익형 부동산에 관심을 갖게되는 원인 중 하나다. 수익형 부동산은 은행의 금리보다 높은 고정 수입을 창출할 수 있기 때문.

‘지식산업센터’도 수익형 부동산 중 하나다. 지식산업센터는 주로 정보기술(IT) 분야 벤처기업과 연구소에 상가 같은 지원시설을 함께 갖춘 도시형 업무공간이다. 3층 이상 건물 안에 제조업이나 지식산업, 정보통신산업 등의 사업장이 입주하는 형태다.

지식산업센터는 과거 ‘아파트형 공장’으로 불리기도 했는데, 산집법(산업 집적 활성화 및 공장 설립에 관한 법률) 개정에 따라 2010년 4월에 이름이 변경됐다. 지식산업센터 임대를 통해 연간 기대할 수 있는 수익률은 6~7% 정도다. 이는 지난 3분기 전국 오피스텔 평균 수익률인 5.7%보다 높다.

상대적으로 저렴한 분양가가 높은 임대수익률의 원인이 된다. 지식산업센터의 분양가는 오피스텔 대비 10~20% 가량 저렴해 초기 투자비용이 낮고 2~3억원 선에서도 투자가 가능하다.
또한 단지 입지도 비교적 교통이 편리하고, 유사 업종이 모여 있어 장기 임차하는 중소기업이 많기 때문에 공실 부담도 적은 편이다. 그러나 다른 수익형 상품인 오피스텔이나 상가에 비해 수요가 그리 많은 편은 아니다. 분양 조건이 상대적으로 까다로웠기 때문. 그러나 최근 오피스텔 및 상가가 공급과잉으로 공실이 늘고 수익률이 저조해지면서 지식산업센터가 틈새 수익형 부동산 상품으로 부각되기 시작했다.

실제 분양가의 70~80%까지 융자도 가능해 자기자본 20~30%만으로 구입이 가능하고, 저금리 기조로 인해 더 높은 임대수익을 내는 매력을 가지고 있다.

더욱이 지식산업센터를 분양받아 5년간 직접 입주해 활용하면 취득세 50%, 재산세 37.5%를 2016년까지 감면받을 수 있다.

부동산 매매시장의 선행지표로 쓰이는 경매시장에서도 지식산업센터가 주목받고 있다. 오피스텔 및 상가의 낙찰률과 낙찰가율은 각각 오피스텔(30.3%, 74.3%)과 상가(21%, 59.1%) 평균치를 웃돌았지만 지식산업센터의 낙찰률은 36%, 낙찰가율은 76.3%로 높게 나타나고 있다.

매매가도 꾸준한 상승추이를 보인다. 지난 2011년 매매가가 3.3㎡당 527만원(구로), 510만원(가산), 638만원(성수)에서 꾸준한 상승세를 보이다가 지난해 2011년 대비 각각 14.23%(602만원), 18.43%(604만원), 24.14%(792만원)씩 상승해 증가세가 큰 폭으로 올랐다.

반면 우려의 목소리도 있다. 지식산업센터가 서울을 중심으로 과공급되고 있다는 분석에서다. 2015년 상반기 기준 전국에 들어선 지식산업센터는 총 476곳으로 이 중 389곳이 서울을 포함한 수도권에 모여 있다. 그런데도 지속적으로 공급돼 2015년도에는 2014년 한 해 동안 승인된 물량(34곳)보다 60%나 많았다.

때문에 투자 시 주의해야 할 부분들이 있다. 먼저 지식산업센터는 분양요건에 맞는 투자자에만 한정돼 분양 가능하다는 점을 고려해야 한다. 현행법상 개인이 지식산업센터를 분양 받으려면 입주가 가능한 업종의 사업자로 등록돼 있어야 한다. 누구나 분양 받을 수 있고, 자유롭게 사고팔며 임대할 수 있는 오피스텔 및 상가와는 구별이 되는 점이다. 또한 오피스텔과 달리 업무용으로만 쓰이는 만큼 수요층도 한정적이다. 인기지역이라도 급격한 공급량 증가는 매매가 하락을 유발시키기 때문에 투자 시 반드시 고려해야 할 요소다.

이 같은 투자환경을 고려해 투자수요와 지역별 공급량을 철저히 따져보고 접근하는 전략을 가져야 한다. 투자지역별 분양가격, 매매가격은 필수적으로 체크해야 한다.

최근 지식산업센터 투자 수요 증가로 분양가격 및 매매가격은 오름세에 있으며, 수익률이 떨어진 지역들이 생겨나고 있다. 수요가 제한돼 있음에도 과공급으로 인해 향후 임대료 경쟁으로 이어질 수 있고, 수익률 감소로 귀결될 수 있는 만큼 단순히 수익률만 보고 투자할 것이 아니라 장단점을 잘 따져보고 신중히 투자하는 것이 바람직하다


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