2020-01-30 00:10 (목)
토지시장의 현황과 투자 전략
토지시장의 현황과 투자 전략
  • 대한금융신문
  • 승인 2016.08.28 14:41
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KB국민은행 도곡스타PB센터 박합수 수석부동산전문위원

부동산의 기본이라 할 수 있는 토지 시장이 지속적으로 인기를 얻고 있다. 올 상반기 전국의 지가는 소폭 상승(1.28%)한 것으로 나타났다. 제2공항 발표 등으로 제주의 땅값이 많이 오른 반면 조선업의 불황으로 경제 상황이 좋지 않은 거제, 울산 지역처럼 하락한 곳도 있다. 제도적으로는 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과 등 변화가 큰 상태다. 이런 토지 시장의 현황을 살펴보고 그에 따른 대처 방안과 투자 전략을 알아보자.

최근 토지 시장에 나타난 변화 중 가장 큰 흐름은 그동안 소외받은 그린벨트 토지에 대한 관심 증가다. 개발제한구역(GB)이라는 말에서 보듯이 개발하기 어려운 땅이지만, 스포츠 관련 시설 등 토지 활용도가 높아지면서 용도의 다양성 측면에서 좀 더 확장된 모습이 나타났다.

비사업용 토지는 사업용이 아닌 토지라는 의미인데 일반적으로 본래 사용 목적에서 벗어났으므로 규제해도 무방하다는 오해 소지가 있다.

비사업용 토지는 기업체 등에서 사업용으로 쓰지 않는 토지를 지칭한 용어이나, 개인이 보유한 농지에 적용될 때는 소득세법 제104조 3항에 ‘소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지’로 돼 있다. 농지 소재지는 해당 시·군을 의미하므로 그 외 지역 거주자의 보유 농지는 전부 비사업용 토지로 분류된다(예외 사항 존재).

이렇게 대상자의 범위가 넓고 많아 추정하기조차 어려운 상태다. 문제는 이들 대부분이 양도 차익을 목적으로 토지를 산 투기자(?)로 오해받는 일이 생기고 있다는 것. 가장 큰 불이익은 양도소득세에 대한 중과다. 일반세율에 10%포인트를 더 물리는 세금(16~48%)이다. 양도 차익이 1억5000만원이 넘으면 이제는 절반에 가까운 세금을 부담해야 한다.

보유한 토지를 비사업용에서 벗어나게 하는 일은 개발 등을 통해 사업용으로 전환하는 것이다. 물론 농지 소재지로 거주지를 옮기는 일 등도 사업용으로 바꾸는 길이기는 하나, 건물을 짓는 등 적극적인 개발 사업을 할 때는 ‘개발이익환수에 관한 법률’에 의거 개발 부담금을 내야 한다.

개발 부담금은 개발 사업 시행으로 발생된 개발 이익의 일정액을 환수해 토지 투기를 방지하고 국토 균형 발전 재원으로 활용함이 목적이다. 징수 규모는 2015년 기준으로 1730억원이다. 부과 기준은 개발 이익의 25%(개별 입지) 또는 20%(계획 입지) 수준이다. 개인이 개발 부담금 부과의 대상이 되는 것은 대부분 개별 입지 사업인데, 지목 변경이 수반되는 개발 사업(농지·산지 전용 허가, 개발 행위 허가) 등이다. 이번에 정부가 소규모 개발 사업에 대한 부담을 완화하고자 기준 면적을 상향 조정해 오는 12월부터 시행할 예정이다.

토지 시장 투자는 제도와 환경 변화에 전략적으로 대응할 수 있는지가 무엇보다 중요하다. 가장 먼저 할 일은 본인이 보유한 토지에 대한 철저한 분석이다. 현재 주변 상황이 어떻게 변해가는지 분위기를 먼저 파악해야 한다. 거주지와 먼 거리에 위치해 1년에 한 번 가보기조차 힘든 상황에서는 변화에 대응하기 쉽지 않다. 직접 현장에 가기 어려울 때는 인터넷을 활용해 해당 지역을 꼼꼼히 검색해 정보를 보충하고, 지자체 홈페이지를 방문해 지역 현안이 무엇인지 등을 살펴보는 수고도 해야 한다.

올해 인기를 끈 그린벨트 토지 투자는 수도권의 경우 개발 기대감이 큰 시흥시, 남양주시, 고양시, 김포시 등 서울을 기준으로 접근성이 좋고, 그동안 상대적으로 개발이 소외된 지역을 중심으로 관심이 집중됐다.

앞서 언급했듯이 그린벨트 토지는 활용도가 넓어졌으므로 투자 관점에서 검토해도 무리가 없는 수준이다. 다만 일거에 모든 토지가 해제되기 어렵고 활용도도 단박에 커질 수는 없으므로 지나친 기대는 삼가야 한다. 또 이런 사회적인 분위기를 이용해 전혀 개발하기 어려운 그야말로 ‘관상용 토지’인 하남시, 과천시 등 일부 임야를, 유력 일간지 신문 광고를 통해 매도하려는 부류도 있으니 주의해야 한다.

비사업용 토지(부재지주 토지)는 올해부터는 양도소득세를 10%포인트 더 내야 하는 부담감이 있다. 특히 올해는 장기보유특별공제도 받지 못하므로 매도 후의 대안과 비교해 신중하게 결정한다. 올해 매도한다면 계약은 하되 잔금 일자를 내년 1월 2일로 하는 등 시기를 조정하는 것도 요령이다(국회 통과 시 최종 확정). 특히 10년 이상을 보유한 토지를 매도할 때, 올해 파는 것과 내년에 파는 것은 양도소득세의 차이가 30% 정도 날 수 있기 때문이다.

토지 투자를 할 때는 개발을 전제로 매입해야 한다. 개발 부담금도 제도가 완화되어 일정 부분 개발 이익 확보가 가능하고, 비사업용 토지에서 벗어날 수 있기 때문이다. 과거처럼 맨땅을 사서 맨땅으로 파는 형태는 적합도가 높아 보이지 않는다.

토지 투자는 최근 들어 많이 오른 주택 투자보다 투자성이 높을 수는 있으나, 전형적인 환금성 문제는 극복하기 어려운 문제다. 또 보유 시 현금 흐름 창출이 쉽지 않으므로 시세 차익만 기대하는 접근은 주의가 필요하다. 결국 본인이 처한 상황을 철저히 분석하고, 제도 변화 등에 적절하게 대응하면서 투자해야 한다.


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