기대여명이 증가함에 따라 부동산 자산을 안정적인 소득흐름으로 전환해 노후에 대비하려는 의지가 커지고 있다. 특히 급속한 고령화 및 부양의식이 약화되는 현실 속에서 주택연금은 보유주택을 활용해 노후의 생활안정을 도모할 수 있다는 점에서 중장년층 및 노인세대를 중심으로 높은 관심을 보이고 있다.

◆ 상반기 주택연금 가입자 작년보다 73% 증가

주택금융공사는 지난 4월 기존의 주택연금보다 대상범위와 지원수준을 확대한 ‘내집연금 3종세트’를 출시했다. 그 결과 2016년 상반기 주택연금 가입자는 5317명으로 지난해 상반기 가입자(3065명)보다 73.47%나 증가했다.

우리나라 주택연금은 한국주택금융공사가 공적보증을 통해 시행하고 있으며 ‘일반형’과 최근 도입된 ‘내집연금 3종세트’로 구분할 수 있다.

일반형은 2007년 도입 이후 4차례의 변경을 통해 지급방식을 정액형에서 증가형, 감소형까지 확대했으며 주택가격도 6억원 이하에서 9억원 이하로 낮추고 가입연령 또한 65세에서 60세로 낮췄다.

내집연금 3종세트와 비교할 때 일반형은 급여액 수령방식에 있어서 정액형 또는 증감형 중 선택이 가능하고 주택담보대출 상환용 주택연금(내집연금 1종) 및 우대형 주택연금(내집연금 3종)과 가입 대상은 동일하다.

내집연금 3종세트는 기존의 일반형 주택연금을 기초로 연령별·자산수준을 고려해 다양화했는데 특히 고령층에 대해서는 ‘부채감소·노후대비·주거안정’에 초점을 뒀다.

3종세트 중 ‘주택담보대출 상환용’은 연금수급과 대출상환을 동시에 할 수 있고 ‘사전예약 보금자리론’은 주택연금 전환 시 장려금을 제공하며 주택연금의 가입증가 유인이 될 것으로 기대된다.

주택담보대출 상환용은 주택담보대출이 있는 60세 이상 가입자에게 연금지급 한도의 70%까지 미리 인출해 대출을 갚고 잔여분은 매월 연금형태로 수령하는 방식이다. ‘사전예약 보금자리론’(내집연금 2종)은 40세 이상 가입자가 보금자리론을 신청하면서 주택연금 가입을 사전 예약하면 가입연령에 도달 시 주택연금으로 전환되는 형태다.

‘우대형’은 주택가격 1억5000만원 이하의 저가주택을 보유한 경우 주택연금 월지급금을 최대 15%까지 추가 지급하며 노후준비 자산이 적은 가입자에게 보다 강한 혜택을 제공해 노후소득 불평 등 문제를 완화하는 역할을 해줄 것으로 평가 받고 있다.

◆연령 낮고 자녀 도움 없을수록 이용 의향 ↑

국내 주택연금 이용 실태는 보유주택의 가격과 연령대, 상속의지 등에 따라 차이를 보이고 있었다.

한국주택금융공사의 주택연금 수요실태조사(2015년)에 따르면 주택을 보유한 노인가구는 대부분 주택 1채를 보유(90.2%)하고 자가에서 거주(97.2%)하는 것으로 조사됐다.

이를 단순 노인가구와 주택연금 이용가구로 구분하면 보유주택 가격은 약 2억6000만원으로 유사하지만 주택가격에 따라 주택연금의 이용 정도가 달라지는 것을 살펴볼 수 있다.

전반적으로 주택가격이 1억원 이하로 낮거나 6억원을 초과하는 경우 주택연금을 이용하지 않는 비율이 커졌으며, 연령이 낮거나 상속의향이 없고 자녀에게 경제적 도움을 받지 못하는 경우 주택연금 이용 의향이 높아지는 경향이 있었다.

주택연금의 노후소득보장 효과 측면에서 보면 평균 주택가격인 약 1억9000만원의 주택의 경우 소득대체율이 23.9%(실질소득대체율 15.2%)로 추정돼 노후소득 향상에 기여할 것으로 기대된다.

현재 주택연금 가입자들이 지급받는 월지급 연금액은 주택가격 3억원 기준으로 60세 68만원, 70세 97만원이며 주택연금 소득대체율의 평균은 23.9%, 실질소득대체율은 15.2%가 될 것으로 예상된다(60세 이상 대상자 전체 기준).

평균 주택가격 약 1억9000만원의 월평균 주택연금은 61만원(실질연금액 39만원)이며 이들의 월평균 퇴직 직전 소득은 256만원으로 나타났다.

소득계층별로 보면 저소득층일수록 소득대체율은 증가하고 1분위에서 5분위 사이에 주택연금의 소득대체율은 12.6%~48.1%(실질소득대체율 7.7%~ 32.2%)로 추정되고 있다.

이를 주택연금 월지급액과 퇴직 직전 소득으로 구분해 살펴보면 1분위에서 5분위 사이에서 월평균 주택연금은 47만원~89만원(주택가격 약 1억2000만원~3억2000만원)이며 이들의 월평균 퇴직 직전 소득은 99만원~706만원으로 집계된다.

이러한 소득대체율 수준은 국민연금에 40년 가입 시 평균소득자(월소득 약 200만원)의 소득대체율이 40% 수준이고 현실적 가입기간인 25년 가입 시 25~30% 수준이라는 점에서 높은 수준으로 평가되고 있다.
또 1분위의 소득대체율이 48.1%, 5분위가 12.6%로 나타나 저소득층의 경우 노후소득보장 효과가 커 노인빈곤 해소 등 불평등 완화에도 기여할 것으로 평가된다.

◆집값 하락 속 연금 재정문제 검토해봐야

보험연구원은 주택연금은 현 노인세대의 노후소득을 향상시킨다는 점에서 긍정적으로 평가되지만 보다 장기적으로 발전하기 위해서는 다양한 제도개선 방향을 모색해야 한다고 강조했다.

우선 가입자의 특성 및 욕구를 반영한 다양한 주택연금을 제공함으로써 선택의 폭을 확대하고 주택연금 가입 대상자의 대부분이 노인이라는 점에서 건강보험 등 보험상품과 연계한 상품 개발이 필요하다. 또 독거 노인가구, 하우스푸어 등을 포함한 중산층 이하의 가구가 주택연금을 적극적으로 활용할 수 있도록 제도적 보완장치를 강화해야 한다.

현재 ‘우대형’ 주택연금은 주택가격만 고려하고 있는데 가입자의 소득 상황을 동시에 고려해 가 입 조건을 탄력적으로 조정한다면 주택연금 가입유인이 보다 증가될 것으로 보이며 초기보증료를 소득계층별 혹은 주택가에 연동하는 등 중산층 이하 가구에 대한 감액도 검토할 필요가 있다.

보험연구원은 “주택연금은 국민연금, 퇴직연금, 개인연금 등 다층노후소득보장 체계 및 경제적 상황을 고려해 장기적이고 유기적 관점에서 정책을 수립해 나가야 한다”며 “공적연금과 달리 주택연금은 실질가치를 보전해주지 않기 때문에 초고령기의 소득보장수준 감소에 대응할 필요가 있다. 특히 주택가격이 하락하는 과정에서 주택연금 가입이 증가하고 있어 집값 하락에 따른 주택연금의 재정문제에 탄력적으로 대응할 수 있는 정책 개발이 요구된다”고 말했다.