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[기고]수수료 300만원으로 1억 버는 절세 기술국민은행 투자솔루션부 이광근 세무사
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승인 2017.02.12  16:57:39
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▲ 국민은행 투자솔루션부 이광근 세무사.

홍길동 씨는 3년 전 돌아가신 아버님으로부터 시골 밭을 상속받았다. 상속 받은 땅은 공시지가가 5억원, 시가는 9억원이었다. 땅 외에 별다른 재산이 없고 어머님도 살아계시기 때문에 10억원까지는 세금이 없다는 말을 들은 길동 씨는 상속세 신고를 하지 않았다. 그 후 3년간 매수자를 찾은 결과 10억원에 사겠다는 사람이 등장했고 기쁜 마음에 계약을 체결했다. 

그리고 세무사에게 문의한 결과, 1억6000만원의 세금을 내야 한다는 말을 듣게 되었다. 길동 씨는 깜짝 놀랐지만 어쩔 수 없이 세금을 납부했다.

이웃주민 장길산 씨도 3년 전 돌아가신 아버님으로부터 공시지가 5억원인 논을 상속받았다. 길산 씨도 3년 만에 매수자를 찾아 10억원에 계약을 체결했고, 단돈 1400만원의 세금만 납부했다.

동일한 가격의 땅을 상속 받고 동일한 가격으로 팔았는데 왜 길동 씨와 길산 씨가 내야 할 세금이 1억4000만원이나 차이가 나는 것일까? 논과 밭의 양도세 세율이 달라서일까?

이 의문을 해결하기 위해서는 우선 양도소득세의 계산구조를 살펴 볼 필요가 있다. 양도소득세는 부동산 등을 사고 팔면서 남긴 차익에 대해 내는 세금이다. 이런 매매 차익에 장기간 보유에 따른 공제액을 차감하고 6.6~44%의 6단계 누진세율을 적용해 납부하게 된다. 그래서 얼마에 취득했는지가 중요하다. 양도가액은 매수인이 지불한 금액이 될 것이고 취득가액은 땅을 살 때 지불한 금액이 될 것이다.

그렇다면 상속으로 취득한 부동산의 취득가액은 어떻게 결정할까? 상속으로 취득한 부동산은 상속세 신고 여부에 달려있다. 많은 사람들이 상속받는 땅은 공시지가로 평가한다고 알고 있다.

그러나 이는 반은 맞는 말이고 반은 틀린 말이다. 현행 세법상 상속재산은 ‘시가’로 평가하는 것이 원칙이다. 다만 시가를 알 수 없는 경우에는 보충적으로 기준시가인 공시지가로 평가할 수 있다. 감정, 매매, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우로서 사망일 전후 6개월 이내의 기간 중 이러한 가액이 존재하는 경우 이를 시가로 볼 수 있다.

또한 해당 재산을 담보로 대출을 받은 경우 채무액이 기준시가보다 크다면 채무액을 시가로 볼 수 있다. 추가적으로 사망일 이전 2년 이내에 위 가액이 존재하는 경우 지방국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 그 가액으로 평가할 수 있다.

위 사례에서 길동 씨는 상속세 신고를 하지 않았다. 따라서 세무적으로 길동씨의 취득가액은 공시지가인 5억원이 된 것이다. 반면 길산씨는 시가 9억원으로 감정을 받아 상속세를 신고하였다.

게다가 피상속인의 배우자가 생존해있는 경우 최소 10억원, 배우자가 먼저 사망한 경우 최소 5억원의 상속공제가 적용된다. 따라서 어머니가 계신 길산 씨는 상속세도 부담하지 않는다. 이렇게 된다면 길산 씨가 3년 뒤 10억원에 처분한 논은 취득가액이 9억원이 되어 차익 1억원에 대해서만 양도세를 부담한다. 결과적으로 길산 씨는 감정평가비용 몇 백만원으로 1억 이상 세금을 줄인 꼴이 되는 것이다.

다만 감정평가는 2개의 기관에서 받아야 하며 그 평균액을 시가로 사용할 수 있다. 그렇다고 해서 감정가액으로 신고하는 것이 무조건 유리한 것은 아니다. 왜냐하면 상속세는 상속재산 규모에 따라 최소 10% 부터 상속재산 30억을 넘는 부분에 대해서는 최고 50%라는 고율의 세금을 부과하고 있기 때문이다.

따라서 상속재산이 많다면 감정을 받는 것이 오히려 불리한 결과를 가져올 수 있다. 상속재산을 시가평가 할 때에는 반드시 사전에 세무전문가를 통해 충분한 상담을 받고 진행하여야 한다.

혹자는 잘 몰라서, 혹자는 귀찮아서 상속세 신고를 하지 않는다. 몇 백만원으로 깡통이 될지, 1억이 될지 모르는 주식은 손쉽게 투자하면서 확실한 1억 절세에 대해서는 귀찮음을 핑계로 많은 사람들이 실행에 옮기고 있지 않다. 세금은 아는 만큼, 그리고 노력한 만큼 줄일 수 있다는 사실을 꼭 기억하도록 하자.

 

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