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[기고]다가온 100세 시대 새로운 부동산 투자전략 필요해KEB하나은행 부동산자문센터 이동현 센터장
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승인 2017.05.14  14:26:09
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▲ KEB하나은행 부동산자문센터 이동현 센터장.

우리는 지금 100세 시대에 살고 있다. 문제는 시간이 흐르면 누구나 자의든 타의든 은퇴를 맞이하게 되는데, 그 이후의 수십 년을 안정적인 소득확보 없이 살아가야할지 모른다는 데 있다. 

노후를 위한 재테크가 지금 당장 시작해도 결코 빠르지 않은 일생일대의 핵심과제로 떠오른 셈이다. 
이와 관련 100세 시대 노후준비를 위한 부동산 투자 시 알아두면 유용한 몇 가지 사항을 살펴보려고 한다.   

첫째, 노후를 위한, 노후에 맞는 투자원칙을 세워야한다. 노후준비를 목적으로 진행되는 부동산 투자라면 수익성보다는 안전성과 환금성에 무게중심을 둘 필요가 있다. 

만일 높은 투자수익률에 현혹돼 사기성 부동산 매물에 투자한다면 투자실패로 귀결될 가능성이 크다. 투자실패가 현실화되는 시점부터는 은퇴 이후의 제2의 삶은 이제껏 경험해보지 못한 고단한 삶으로 변질될 수밖에 없다. 

노후를 위한, 노후에 맞는 부동산 투자원칙으로는 ‘안전성 > 환금성 > 수익성’ 순으로 우선순위를 정하는 게 좋을 것이다. 

둘째, 매각차익보다는 임대수익에 비중을 둬야한다. 이미 저성장, 저출산 국가로 접어든 대한민국에서 단순히 매각차익만을 노리고 부동산에 투자하기란 다소 무리가 있어 보인다. 차라리 임대수익을 목적으로 연금형부동산에 투자해 노후생활의 안정화를 꾀하는 편이 유망해 보인다. 

셋째, 투자하기에 앞서 본인 및 시장상황에 맞는 부동산 유형별 투자전략을 세워야한다. 

임대목적의 노후준비를 위해 투자할 수 있는 부동산에는 대표적으로 상가(구분상가), 오피스텔, 소형아파트, 상가건물이 있다. 

먼저, 상가(구분상가)에 투자할 경우 상업용이라는 속성상 주거용에 비해 상대적으로 임대관리가 수월하다. 반면, 경기불황이 장기화되거나 상권이 취약하고 임차인의 영업력이 떨어질 경우 임대료 연체 및 공실 문제에서 자유롭지 못하다. 

특히 신규 분양상가의 경우 시세 대비 고분양가 여부 및 임대차계약 지속 가능성 여부 등을 충분히 확인한 후 투자해야할 것이다. 

오피스텔은 주택수에 포함되지 않는 상업용 부동산이면서 사실상 주거용 부동산처럼 사용할 수 있다. 하지만 건물이 노후화될 경우 임대료가 하락하는 전형적인 전강후약(前强後弱) 성격의 부동산 상품이다. 시간이 흐를수록 임대료가 기대치에서 멀어져갈 가능성이 농후하다. 

소형아파트의 경우 오피스텔과 달리 관리비가 저렴하고 전용률이 높아 임대수요를 안정적으로 유지하기 쉽다는 점에서 노후준비에 적합하다. 게다가 건물이 노후화되더라도 재건축을 기대할 수 있다는 점에서 투자성도 가지고 있다.   

끝으로, 사기성 매물의 유혹으로부터 자신을 지킬 수 있어야 한다. 최근까지도 초저금리 시대를 언급하면서 은퇴 이후 노후를 준비하는 투자자들을 유혹할 목적으로 다양한 수익형부동산 상품들이 쏟아져 나오고 있다. 하지만 철저한 검증 및 확인절차 없이 분위기에 편승돼 무턱대고 투자한다면 투자실패로 이어질 가능성이 크다. 만일 시장 평균치보다 지나치게 높은 임대수익률을 보장한다거나 월세(임대료) 대비 보증금 비율이 지나치게 낮다면 이는 사기성 영업 또는 미필적 고의에 의한 사기행위일 가능성이 농후하므로 접근 자체를 피하는 게 상책일 것이다.

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