김하나씨는 아버지의 유고로 지방에 있는 농지를 상속받았다. 일반적으로 농업인이 아니면 농지를 취득할 수 없다.

다만, 예외적으로 농업에 종사하지 않더라도 상속으로는 취득 할 수 있다. 상속으로 취득한 농지를 양도하려고 하는데 어떻게 해야 절세를 할 수 있을까. 

아버지께서 경작한 농지의 기간이 8년 이상이라면 어떨까. 만약 8년 미만이라면 어떻게 해야 할까. 김하나씨가 농지를 상속 받아 농사를 지을 수 있는 상황이면 어떨까. 직장 등의 사유로 농사를 지을 수 없는 상황이면 어떨까. 김하나씨가 어떤 선택을 하는지에 따라 부담해야 할 세금이 크게 차이 날 수 있다.

아버지의 과거 상황과 김하나씨의 현 상황을 분석해 다양한 전략을 세워 보기로 한다.  

우선 아버지가 농지소재지에 거주하면서 취득 일부터 양도일 사이에 8년 이상 계속해 직접 경작한 농지라고 가정해 보자.

아버지가 8년 이상 경작한 농지라면 김하나씨가 농사를 짓지 않더라도 상속일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 양도소득세의 100%(과세연도별 최대 1억, 5년간 통산해 3억)를 감면 받을 수 있다. 예상 양도소득세가 1억원 이하라면 내야 할 양도소득세는 없다. 

8년 이상 자경 농지 감면 요건은 아래 내용을 모두 충족해야 한다.

우선 거주요건은 농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역이나 인접한 시·군·구 안의 지역에 거주하거나 농지로부터 직선거리 30㎞이내 지역에 거주해야 한다. 

경작요건은 취득 일부터 양도일 사이에 8년 이상 농지를 계속 직접 경작할 것, 농지요건은 양도 당시 농지일 것(실제 농지로 이용하고 있을 것), 자경요건의 경우 그 소유 농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의해 경작 또는 재배할 것(단, 총급여액과 사업소득금액의 합계액이 3700만원 이상인 과세기간이 있는 경우 그 과세기간은 제외)이다. 

그러나 위의 요건을 모두 충족하더라도 시 이상 지역의 주거·상업·공업지역(광역시 중 군 지역과 시 지역 중 도·농 복합형태의 읍·면 지역은 제외)안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지는 감면을 배제한다.

김하나씨가 양도소득세 신고 시 다음의 서류를 제출해 아버지가 농사를 지었다는 것을 입증 해야 한다. 농지원부, 농약 및 비료 구입 영수증, 자경농지사실확인서, 이웃들이 경작사실을 증명하는 인우보증서 등이 있다.  

만약, 김하나씨가 3년 이후에 양도한다면 아버지가 8년 경작한 것을 인정하지 않으므로 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 없고 일반세율로 과세한다.

김하나씨가 상속 받은 농지를 상속받은 날 이후 1년 이상 계속 경작하는 경우 아버지가 경작한 기간을 본인의 경작 기간과 합산을 하므로 양도소득세 감면을 받을 수 있다. 요약하면 아버지가 8년 이상 농사를 지은 경우 김하나씨의 상황에 따라 3가지 경우가 발생할 수 있다.  

아버지께서 경작한 기간이 8년 미만이라면 어떨까. 김하나씨가 현재 직업이 없어 상시 농사에 종사 할 수 있는 여건이라면 8년 경작기간을 채우고 상기 요건을 모두 충족한다면 양도소득세 혜택을 받을 수 있다. 이때 상속인(김하나씨)의 경작기간과 아버지의 경작기간을 합산해 8년 기간 요건을 충족시키면 된다.

그러나 김하나씨가 농지를 경작할 수 없는 여건이라면 상속개시일로부터 5년 이내에 양도해야 비사업용 토지 중과세율(일반세율에 10% 포인트 가산) 대신 일반세율을 적용 받을 수 있다. 따라서 김하나씨가 상속 후 직접 경작을 하지 않는다면 5년 이내에 양도하는 것이 절세 전략이 될 것이다. 

상속 농지의 경우 감면 혜택, 중과세 여부 등 피상속인과 상속인의 상황에 따라 세금이 다양하게 나올 수 있다.