2019-04-20 16:05 (토)
[인터뷰] 수익과 안정을 동시에…당신만 모르는 J-REITs
[인터뷰] 수익과 안정을 동시에…당신만 모르는 J-REITs
  • 강신애 기자
  • 승인 2019.01.21 08:32
  • 댓글 0
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삼성자산운용 글로벌주식운용팀 박용식 매니저

▲ 삼성자산운용 글로벌주식운용팀 박용식 매니저

<대한금융신문=강신애 기자> 글로벌 증시가 흔들리는 중에도 안정적인 수익을 얻을 수 있는 상품이 있다. 바로 J-REITs(J리츠, 일본리츠)펀드다. 연 예상배당수익률 4.1%(지난해 말 기준)에 환율 프리미엄 1.5%까지, 예상되는 최소 확보 수익률만 연 5%대다.

리츠(REITs)펀드는 부동산투자회사에 투자하는 펀드를 말한다. 소액으로도 복수의 부동산에 분산 투자할 수 있는데다 배당률이 높다는 것이 강점이다. 리츠 기업은 법인세를 면제받기 위해 이익의 90% 이상을 투자자에게 배당한다. 

특히 일본 주식시장에 상장된 리츠기업에 투자하는 J리츠 펀드를 주목해 볼 만하다.

삼성자산운용 글로벌주식운용팀 박용식 매니저는 “지난해 미·중무역전쟁, 미금리 인하 이슈로 글로벌 지수가 고전했고 일본증시도 부진을 면치 못했다”며 “하지만 일본 리츠 지수는 유일하게 우상향했다. 일본 경기가 살아나고 기업들도 성장세를 보이며 이러한 추세는 계속 이어질 전망”이라고 말했다.

일본 TSE리츠지수(동경스탁 리츠지수)는 J리츠 시장의 안정적 상승세를 보여준다. 지난 2003년 TSE리츠지수를 시장에 도입한 당시 상장종목 8개, 시가 총액 8020억엔에 불과했던 J리츠 시장은, 지난해 말 기준 상장종목 61개, 시가총액 12조9700억엔의 대형 시장으로 성장했다. 15년 만에 시가총액 기준 16배가 넘게 늘어났다.

무엇보다 일본의 저금리 정책과 경기회복 기조는 J리츠 시장에 큰 호재로 작용하고 있다.

리츠 시장은 부동산과 연동하기 때문에 금리 영향을 많이 받는다. 금리가 오르면 리츠 시장 수익률은 떨어진다. 현재 일본 예금금리는 0.001%로 매우 낮아 J리츠 시장의 매력도를 높이고 있다.

박용식 매니저는 “일본중앙은행(BOJ)에서 일본 물가상승률을 2%로 잡으며 현재 금리 유지가 불가피해졌다”며 “전 세계에서 유일하게 제로금리를 유지할 수 있는 국가라는 점에서 J리츠 시장 상승세는 이어질 것”이라고 말했다.

오피스 공실률이 낮아진 것도 리츠지수의 상승을 견인했다. 최근 일본은 경기가 되살아나며 기업들이 활발하게 오피스를 늘리는 등 임대 수요가 증가하고 있다. 핵심3구, 핵심5구 등 도쿄 중심지 오피스 공실률은 1.98%로 10년 만에 최저치다. 여기에 평균 임대료는 평당 2만743엔으로 59개월 연속 상승 중이다. 

박 매니저는 “일본 인구의 감소로 부동산 침체를 우려하는 시선이 많다. 실제 위성도시들 가운데는 공동화돼 버린 곳들도 있다”며 “하지만 일본 전체 부동산 경기와 J리츠는 분리시켜 볼 필요가 있다. J리츠 자산이 담고 있는 항목들은 도심지 주변, 주요 상권 중심이기 때문이다. 특히 핵심3구, 핵심5구 등 도쿄 중심지의 오피스 빌딩들은 품귀현상이 있을 정도다. 일본 오피스 리츠는 현재 캐시플로우가 안정적이며 점차 증대될 것”이라고 말했다.

현재 오피스리츠가 일본리츠 자산의 대부분을 차지하고 있지만, 장기적으로 호텔·리조트 리츠, 리테일 리츠, 하우징리츠 등의 구성비도 늘어날 전망이다.

특히 올해 럭비올림픽, 오는 2020년 하계올림픽 개최에 따라 호텔·리조트·리테일 리츠의 급성장이 예상된다. 일본 정부는 4000만명의 관광객을 유치하겠다고 선언한 바 있다. 지난해에도 일본을 찾은 관광객은 3000만명으로 적지 않다.

최근 일본정부가 외국인노동자 수용을 늘리며 하우징(렌탈)리츠 성장도 기대된다. 지난해 12월 일본정부가 외국인노동자를 적극 수용하기 위해 출입국 관리법을 개정했다. 외국인 노동자 증가시 하우스 렌탈 수요는 자연히 늘어날 것으로 예상된다.

박 매니저는 “글로벌 행사 개최, 출입국 관리법 개정 등 J리츠 시장에 단·장기적 호재거리가 많다”며 “현재 J리츠 시장은 130조원 정도다. 점점 더 파이가 커질 것으로 예상된다”고 말했다.

끝으로 박 매니저는 “J리츠는 지난 2008년 글로벌 금융위기를 겪으며 큰 폭으로 하락한 경험이 있다. 이에 국내 투자자들은 투자를 꺼리는 경향도 있다. 하지만 일본 부동산은 현재 일본 정부의 정책 지원 속 내실을 다지며 내외적인 성장을 지속하고 있다”라며 “고령화·경기둔화·부동산 하락 등 일본 경제는 그간 어두운 모습만 부각돼왔지만, J리츠 시장 전망은 밝기만 하다. 많은 투자자들이 놓치고 있는 J리츠 시장의 매력이 투자자들에게 발산되길 바란다”고 말했다.

한편 삼성자산운용의 ‘삼성J-REITS부동산1(REITS-재간접형)’ 펀드의 최근 1년 수익률은 지난 17일 기준 8.06%다. 또 ‘삼성Japan Property부동산(REITs-재간접형)’ 펀드의 최근 1년 수익률은 8.91%다.


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