2019-09-22 10:30 (일)
[기고] 올해 세법 개정에 따른 양도 전략
[기고] 올해 세법 개정에 따른 양도 전략
  • 문지현 기자
  • 승인 2019.08.19 09:41
  • 댓글 0
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KEB하나은행 WM사업단 임경진 세무사

‘대한민국은 부동산 공화국’이라는 말이 있다. 우리나라 일반가계의 전체자산 중 부동산이 차지하는 비중이 70%를 넘는다고 하니 이 말은 과언이 아니라 생각한다.

부동산에 울고 웃는 우리 가계경제를 생각해 볼 때, 양도소득세 관련 개정세법은 반드시 숙지하고 넘어가야 할 사항이다. 내년부터 새롭게 개정되는 부동산 관련 세법을 함께 알아보자.

현재 양도가 9억원이 넘는 고가주택을 보유한 1세대 1주택자는 양도소득세 계산 시 9억원 초과분에 대해서만 세금을 계산하며(2018.9.13 이후 취득분은 2년 거주요건 충족 필요) 보유 기간에 따른 공제율도 최대 80%(10년 이상 보유)를 적용해 세 부담을 크게 낮춰주고 있다.

그러나 오는 2020년 이후에 양도하는 고가주택은 최소 2년 이상 거주요건을 갖춰야만 장기보유특별공제를 80%까지 적용받을 수 있다.

10억원짜리 주택을 사서 15년 보유한 뒤 20억원에 매각한다고 가정해보자. 2년 거주요건을 갖췄을 경우는 양도소득세를 약 2500만원만 부담하면 되는데, 2년 거주요건을 채우지 못했다면 장기보유특별공제 30%를 적용받아 약 1억4000만원의 양도소득세를 물어야 한다.

다만 2020년 이후 양도하는 주택부터 적용되므로 2년 거주요건을 채울 수 없는 주택이라면 올해 서둘러 매각하는 것이 절세 목적상 유리하다.

1가구 1주택 비과세를 적용받으려면 최소 2년 이상 주택을 보유해야 한다. 이때 주택보유 기간의 기산점은 현재 규정에 따르면 주택을 산 날부터이다.

그러나 바뀐 세법에 따르면 다주택자의 경우 다른 주택을 모두 양도하고 마지막으로 1채가 남은 시점부터 2년을 기산하도록 한다.

예컨대 현재는 2개(A, B)의 주택을 보유한 김하나씨가 A 주택을 팔고 난 뒤 B 주택을 바로 팔아도 B 주택이 산 지 2년이 지난 주택이라면 비과세가 가능하지만 2021년 이후 양도하는 주택부터는 A 주택을 양도한 뒤 다시 2년을 보유해야만 B 주택 양도 시 비과세를 적용받을 수 있다. 빠른 시일 내에 주택을 모두 팔아야 하는 사람이라면 2020년 말까지 매각하는 것이 절세에 도움이 된다.

올해 개정세법안에 포함된 내용 중 눈여겨볼 만한 사항이 있다. 상가주택처럼 하나의 건물에 주택과 주택 외 부분이 있는 경우, 현재는 주택 전체면적이 더 큰 경우 전체를 주택으로 보아 양도소득세를 계산한다.

그러나 바뀌는 세법에 따르면 면적에 상관없이 주택 부분만 주택으로 보고 그 외 부분은 일반건물로 보아 양도소득세를 산정한다. 주택 부분 전체면적이 더 넓은 상가주택을 보유하고 있는 경우 다른 주택이 없다면 지금까지는 양도차익 전체에 대해 비과세를 적용받을 수 있었으나, 개정된 세법이 시행되는 2022년 이후부터는 주택 부분에 대해서만 비과세가 가능해진다.

부동산은 사는 시점도 중요하지만 파는 시점에 따라 세 부담의 차이가 크게 발행할 수 있으니, 유리한 매도타이밍을 잘 고려해 투자수익률을 높여야 한다.


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