2020-10-27 12:00 (화)
[2020 부동산신탁 특집] (2) KB부동산신탁 “KB가 쌓아온 시장의 신뢰, 우리가 증명해낼 것”
[2020 부동산신탁 특집] (2) KB부동산신탁 “KB가 쌓아온 시장의 신뢰, 우리가 증명해낼 것”
  • 문혜정 기자
  • 승인 2020.02.19 15:03
  • 댓글 0
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2020년 금융계열 부동산신탁사들이 본격적인 경쟁 리그에 뛰어들며 대한민국 부동산신탁 시장이또 다시 꿈틀대고 있다. 지난해 신한금융과 우리금융의 신탁사 인수가 마무리되며 국내 4대 금융지주 모두 부동산 신탁사를 품에 안게 됐으며, 오랜 기간 11개 신탁사가 과점 형태로 주도했던 시장에 증권사를 주축으로 한 신탁사 3곳이 새롭게 진출하게 됐다.

그동안 부동산신탁업계는 부족한 자본력과 보수적인 사업행보로 그들만의 리그 속에서 질적 성장을 보여주지 못했다. 하지만 2020년 탄탄한 자본과 공격적인 영업인력으로 무장한 금융계열 부동산 신탁사들은 신탁업의 혁신과 변화를 원하는 당국의 강한 의지와 함께 새로운 가능성을 보여줄 것으로 기대된다. 이에 대한금융신문은 2020년 신탁업의 새로운 문을 열게 될 금융계열 부동산신탁회사들을 차례로 만나 이들의 포부와 사업계획을 들어보는 자리를 마련했다.

<편집자주>

[인터뷰: KB부동산신탁 변동우 전략기획부장]

강남에 위치한 KB부동산신탁 사옥 전경.
강남에 위치한 KB부동산신탁 사옥 전경.

- KB부동산신탁(이하 KB)은 하나자산신탁과 함께 국내 책임준공형(이하 책준형) 시장을 양분해왔다. 하지만 올해부터 책준형 시장에 신규 신탁사 3곳이 본격적인 영업에 나서며 과열경쟁이 예상되고 있는데 이에 대한 KB의 대응 방안은.

신규 진입한 증권계열 신탁사들은 초기 2년 동안 차입형 시장에 진출하지 못하기 때문에 책준형과 저리스크형 담보신탁에 집중할 것으로 예상된다. KB는 책준형 시장의 과열경쟁 속에서 현재 위치를 지키는 수준을 유지하고, 대신 차입형 시장으로 시선을 돌려 경쟁력을 확보할 계획이다.

차입형 시장은 신탁사가 처음부터 자본을 투입해 전 과정을 책임져야 하는 리스크가 가장 큰 사업이다. 때문에 차입형 시장 진출은 모회사의 리스크 정책과도 연결이 돼 있다. 금융지주계열 신탁사라 해도 지주의 정책에 따라 차입형에 도전하지 않는 회사도 있을 것이다. 그동안 KB는 리스크 부담으로 차입형 시장에 많이 도전하지 않았지만, 이제 또 하나의 시장을 발굴해야 한다고 생각한다. 이를 위해 재건축ㆍ재개발 등 정비사업과 리츠 부문에 보다 역량을 집중할 계획이다.

- 올해 정비사업 및 리츠 부문에서 경쟁력을 갖추기 위해 내외부적으로 어떤 준비를 하고 있나.

증권사를 대상으로 부동산 PF대출 규제가 강화되고 신규 경쟁사들이 본격적으로 시장에 진입하는 2020년 부동산신탁 시장은 그리 밝지 않다. 이에 KB는 올해 중점적으로 ‘정비사업’과 ‘리츠’ 부문을 키우려고 한다.

정비사업부문 실적 확대를 위해 연초에 기존 도시정비사업부를 ‘도시정비사업본부’로 확대 개편하고, 본부 산하에 3개의 유닛(Unit)을 신설하면서 경쟁 체제를 도입했다. 또한 지난 해 성수동 장미아파트 재건축사업의 사업시행자로 지정된 후 시공사를 선정하는 등 원활하게 사업을 진행시키고 있으며, 이러한 경험을 살려 지방 주요 거점도시를 중심으로 정비사업을 확대해 나갈 예정이다.

리츠부문은 정부의 공모리츠 활성화 정책에 따라 공모리츠를 적극 추진하고 기존 오피스 및 리테일 중심의 투자부동산을 물류센터, 지식산업센터 등으로 다양화할 계획이다. 특히 운용부문의 역량을 강화해 리츠 자산의 가치를 높이고 자산매각 시 보다 높은 가격으로 매각함으로써 투자자의 수익률을 극대화하는데 집중할 예정이다.

- 정비사업 부문에서 한국토지신탁, 대한토지신탁과 같은 기존 차입형에 특화돼 있는 회사들과 본격적으로 경쟁하게 될 것 같은데, 보수적인 신탁업계 특성상 기존 회사의 네트워크를 끌어오는 건 쉬운 일이 아닐 것 같다.

힘든 건 맞다. 글로벌 금융위기 이후 부동산 침체 우려가 심해지며 증권사와 신탁회사가 2015년부터 틈새시장으로 책준형 상품을 만들어냈고 몇 년간 달려왔다. 하지만 이제 부동산 PF의 트렌드가 변하고 있으며, 책준형 뿐만 아닌 차입형에 대해서도 고민해야 할 시점에 왔다.

우리가 가진 경쟁력은 ‘KB’라는 브랜드파워와 안정적인 자금조달 역량이다. 개발 당사자들의 가장 큰 니즈는 ‘비용절감’이다. 비용을 줄여야 수익이 늘어나는데 낮은 금리로 자금을 조달 할 수 있다면 비용이 절감되는 효과를 얻을 수 있다. 여기에 부동산에 강점이 있는 KB의 브랜드파워는 분양율을 높이는데도 기여할 수 있다. 물론 그동안 책준형 시장에서 쌓아온 시공사(건설사)와의 네트워크도 차입형 시장 진입 시 무시할 수 없는 경쟁력이다.

또 다른 시각에서 전통적인 차입형 강자들과 비교해볼 때 우리는 다양한 옵션이 가능하다. 만약 강남역 테헤란로에 좋은 물건이 나왔을 경우 KB는 차입형과 책준형 두가지 방법을 모두 제시할 수 있다. 기존 방식을 원하지 않는다면 은행과 연결해 사업 진행을 지원하는 등 고객에게 최적의 방법을 선택할 수 있는 다양한 옵션을 제안할 수 있다. 이를 위해 우리 직원들에게 하나의 딜을 다양한 방안으로 구조화할 수 있는 능력을 키우도록 당부하고 있다.

- 본격적인 신규 시장 발굴을 해야 하는 시점인데, 시스템보다는 맨파워에 의존하는 경향이 큰 업권의 특성상 인력확보에 대한 고민이 클 것으로 보인다. 실제 지난해 신규 신탁사들이 설립되며 인력 쟁탈전이 벌어지기도 했다.

부동산 시장은 개인의 네트워크와 연결되는 사업이 많다. 예를 들어 강남에 건물을 짓겠다는 정보를 누가 제일 먼저 알고, 누가 자금조달이 가능한 네트워크를 가졌느냐에 따라 사업의 성패가 갈린다. 좋은 물건이 시장에 나오자마자 바로 정보가 오픈된다면 가격이나 서비스 경쟁에 의한 공개입찰이 가능하겠지만, 현재의 부동산 시장에선 그것이 불가능하다. 치열한 정보싸움 속에서 개인의 네트워크나 역량을 직원 한 명이 독점하는 것이 아닌, 장기적으로 회사의 자산으로 만들어나가는 방향에 대해 깊게 고민하고 있다.

올해 쉽지 않은 시장이 되겠지만 우리는 KB가 가진 부동산 브랜드파워와 ‘KB리브온’ 등의 디지털 플랫폼을 분양시장에 적극 활용해 규모는 작지만 알찬 계열사로서 부동산 부문을 리드하는 회사로 성장하고자 한다.



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