2021-04-20 17:05 (화)
[기고] 조정대상지역이 또 추가됐다…달라지는 세금은?
[기고] 조정대상지역이 또 추가됐다…달라지는 세금은?
  • 강신애 기자
  • 승인 2020.11.30 09:24
  • 댓글 0
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KB증권 WM스타자문단 세무자문팀장 왕현정
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왕현정 세무자문팀장

<대한금융신문> 주택시장은 연일 뜨겁다. 문재인 정권 3년간 수없이 많은 정책이 쏟아졌음에도 아직도 주택시장이 안정화되지 않고 있다. 이만하면 안정적이지 않느냐는 정부 고위장관의 발언이나 태도를 시장에서 받아들이는 분위기는 사뭇 다르다.

정말로 주택시장이 안정적이라면 조정대상지역은 늘어나지 않아야 한다. 그런데 조정대상지역이 또 늘었다. 지난 11월 20일 이후 김포(대곶 등 일부지역 제외), 대구(수성구), 부산(해운대구 외 4개구)이 신규 지정됐다. 문제는 조정대상지역이 되면 챙겨야 할 과세가 한가득이라는 점이다.

1주택자가 조정대상지역 아닌 곳에서 집을 취득하면 2년 이상 보유한 경우 1세대1주택 비과세를 받을 수 있다. 하지만 조정대상지역에 집을 취득하면 2년 이상 보유하고, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 1세대1주택 비과세가 가능해진다. 그러니까 실거주하지 못하는 집은 비과세를 받을 수 없다. 

만약 조정대상지역이 아닐 때 계약했는데 잔금을 치르고 등기를 낼 때쯤 조정대상지역이 된 경우라면 비과세를 받을 수 있을까. 

세법 상 취득시기는 잔금청산일을 기준으로 하기 때문에 조정대상지역에 집을 산 것으로 봐야 하지만 경과규정을 뒀다. 무주택자가 매수하는 경우로 계약금을 치른 후에 조정대상지역으로 편입된 경우라면 거주 없이도 2년 이상 보유 시 비과세를 적용 받을 수 있다. 1주택자가 갈아타는 경우라면 어떨까. 이 경우는 당연히 거주 2년을 채워야 비과세가 된다.

조정대상지역에 집이 두 채 이상인 자는 그 공시가격의 합계가 6억원을 초과하면 종합부동산세의 대상이 된다. 그것도 중과세를 적용 받는다. 다만 과세기준일이 6월 1일이기 때문에 이번 11월 20일을 기준으로 편입되는 김포, 부산, 대구 내 다주택자는 내년부터 종부세 중과세 대상이 된다. 마찬가지로 지난 6월 19일 공고가 있었던 고양, 화성, 부천 등 일부 수도권과 인천, 대전, 청주 등도 6월 1일을 기준으로 할 때는 조정대상지역이 아니었으므로 올해까지는 종합부동산세 중과대상이 아니다. 

그러나 더 큰 문제는 1년 뒤다. 내년에 공시지가 90% 수준 상향, 공정시장가액비율 95% 반영, 올해 8월 4일 개정된 세율 상향 적용으로 종합부동산세 부담액이 급격하게 상승할 것으로 예상된다. 미리 세금을 산출해보고 적어도 내년 5월까지는 출구전략을 마련해야 할 것이다.

다주택자로 조정지역에 있는 주택 취득 시엔 취득세율도 중과된다. 취득은 유상취득과 무상취득으로 나뉘는데 조정대상지역 주택을 매매로 유상취득하는 경우 2주택자는 취득세율이 현행 1~3%가 아닌 8%로 상향됐다. 농특세 등을 부가하면 9% 수준이 된다. 3주택자가 되는 경우는 무려 13.4%이다. 다만 조정지역이 아니라고 해도 3주택 이상부터는 취득세율이 2~3배 증가했으므로 취득세 자체가 대체로 큰 폭으로 상승했다고 보는 게 맞을 것이다. 

조정대상지역의 주택을 증여받는 경우도 13.4%의 취득세를 감당해야 한다. 조정대상지역이 아니면 기존 4%의 세율을 적용한다.

조정대상지역에서의 세금 하이라이트는 아무래도 다주택자의 양도소득세일 것이다. 조정대상지역이 아닐 때 양도한 주택은 보유 기간에 따른 장기보유특별공제적용과 6~42%의 일반세율로 과세가 된다. 

하지만 조정대상지역에 소재한 주택을 양도하는 다주택자는 주택 양도순서에 따라 세금이 크게 뒤바뀔 가능성이 높다. 일단 투기 목적 없이 15년 이상 장기간 보유했다 해도 장기보유특별공제를 적용하지 않는다. 양도세율은 3주택자의 경우 내년 6월 1일 이후에는 최대 82%에 이른다. 조정대상지역에 편입되는 순간 세금은 3배 이상 차이나게 된다. 

조정대상지역은 여전히 불안한 주택시장의 현실을 여지없이 보여준다. 목까지 차오른 과세정책으로 숨이 막힐 지경이지만 조정대상지역이 줄기는커녕 풍선효과로 또다른 후보지를 예측하는 것이 현실적이다. 결국 증세다. 방향을 잃은 주택시장 규제와 그에 편승한 세금정책에 대한 씁쓸함만 남는다.
 


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