지난 4년 간 부동산 시장은 지역적인, 그리고 시기적인 편차만 있을뿐 지속적으로 상승했다. 대다수의 전문가들 조차 내년(현 정부 임기 말)까지는 큰 폭의 하락세를 보이기 어려울 것으로 예상하는 등 대세 상승이 주류를 이루고 있다.

부동산 상승 동력으로는 △풍부한 유동자산과 저금리 △부동산 정책 △공급정책 △부동산을 향한 심리 등을 꼽을 수 있다.

먼저 풍부한 유동자산과 저금리는 부동산의 상승 동력 중 하나다. 한국은행의 통계통화량을 확인해보면 현금통화와 요구불예금 수시입출식예금(투신사 MMF 포함)의 합계인 협의통화(M1)가 있다. 이 M1에 만기 2년 미만의 금융상품(예적금, 시장형 및 실적배당형, 금융채 등)을 더한 광의통화(M2)의 총량은 무려 3300조원을 넘어섰다.

미국과 코로나19로 인한 저금리와 최근의 인플레이션 압력은 금융시장 내 화두로 변동성이 확대되고 있다. FOMC가 테이퍼링을 첫 언급함과 동시에 3분기의 금리 상승 압력이 높아질 것이란 전망이 나왔다. 그러나 일시적으로 금리가 조금 올랐다고 하더라도 코로나가 완전히 해소되기 전까지는 저금리 현상에서 벗어나기 어려울 것으로 예상된다.

이러한 유동자금과 저금리는 심리적, 상대적으로 안정적인 부동산을 좋은 투자처이자 장기적인 투자처로 생각하게 해 계속적인 상승이 예상되고 있다.

시장에서 먹히지 않는 부동산 정책도 부동산을 오르게 한다. 지난 4년간 지속됐던 총 26번의 부동산 대책은 시장에서 큰 효과를 보지 못했다. 오히려 학습효과로 인해 투자자들은 정책이 나올 때마다 부동산 가격상승이 이어질 것을 예상했다. 또한 그동안의 정책이 시장의 전반적인 흐름을 따라가거나 선도하는 것보단 규제 일변도의 정책이었기 때문에 그 반발감은 더 커진 상태다.

그로 인해 26번의 정책, 거의 대부분이 실패로 끝나게 됐다. 특히 공공임대사업 등의 공급량을 담당하고 있는 LH의 비리 사태가 최근 터지면서 정부 주도의 공공임대사업 혹은 공급사업 전체에 대한 신뢰가 부족해졌다. 정책의 효과를 보기가 더욱 어려운 상황으로 집값 잡기가 요원할 것으로 전망된다.

공급의 한계 역시 부동산 상승 동력 중 하나다. 일반적으로 정부가 생각하는 주택과 실거주자가 생각하는 주택의 개념이 완전히 다른 경우가 많다. 정부가 생각하는 주택은 거주할 수 있는 모든 형태의 집인 반면 일반 실거주자가 생각하는 집은 거주가 편리한 신축아파트다. 임대가 아닌 소유할 수 있으며 교통, 직장, 교육 등 상대적으로 자녀를 키우기 좋은 지역이어야 하며 적당한 대출을 활용해 구매할 수 있는 형태를 말한다.

공급이 된다 하더라도 늘어난 공급량이 기존 주택가격을 안정화 시키지 못하고 그 편차를 확인하게 되는 결과로 이어지고 있다. 단지 공공임대주택의 숫자가 늘어난다고 해도 실거주자가 원하는 주택의 형태가 아닐 경우 공급부족을 해결되기는 어려울 것이다. 그런 이유때문에 기존 주택 가격 역시 유지 혹은 상승으로 가고 있는 추세다.

마지막으로 부동산만한 게 없다는 심리도 부동산이 오르도록 하고 있다. ‘집 못산 벼락 거지’라는 신조어가 있다. 기존 부동산 투자로 인해 상승효과를 맛본 투자자들은 역시 부동산만한 게 없다는 생각으로 지속적인 투자처를 찾고 있다. 최근 대출과 다주택자 취득세 상승을 통해 추가 규제를 해보려던 정부는 이미 투자 시장에서 상승장을 맛본 투자자들의 추가 구매를 막지 못하고 있다.

전세가 증가도 심상치 않은 현상이다. 주택의 가격이 상승하면서 전세가격도 덩달아 상승했는데, 이 상승분은 근로소득으로 메울 수 있는 수준이 아니다. 이에 전세자금과 추가 대출을 통해 구매할 수 있는 정도의 주택마저 풍선효과로 상승하고 있다.

따라서 △전세가 상승 △대출규제 △세금 등에 대해 고려해야 한다.

전세까지 오른 시장은 주의가 필요하다. 전세가 상승은 호재임에도 불구하고 동시에 깡통전세에 대한 우려를 야기하고 있기 때문이다.

아직 상승의견이 많은 만큼 부동산시장의 가격하락에 대한 우려라기보다는 유동성에 대한 우려정도로 풀이된다.

대출규제의 경우 매매하락으로 이어지는 결과를 낳을 수 있다. 현재 매매는 조금 둔화된 편이다. 서울에서 출발했었던 높은 상승률의 주택은 대출 규제로 인해 점차 서울외곽, 수도권, 지방까지 번져갔다. 이를 막기 위해 시행한 대출규제가 속도를 부채질했다. 대출이 막히면서 호가는 오르지만 실거래가 약화되는 현상이 발생했다. 현재 DTI와 LTV규제는 비주택으로 이어져 거래량에 영향을 주고 있다.

세금 부분의 경우 구매를 망설이게 한다. 1주택의 실거주 기간 산정, 다주택자에 대한 취득세 상승, 보유세인 재산세와 종부세에 영향을 미치는 공시지가의 실거래가 반영 등 세금 역시 부동산 시장에서 두드러지는 규제 중 하나다. 조정 지역 내에서 전방위적으로 증세는 눈여겨볼 일이다.

역시 그래도 부동산은 근본적으로 실물 경제의 왕으로 불린다. 저금리 효과로 인해 반등하는 주식 등과 함께 지속적인 상승을 하고 있다. 또 장기적인 미국금리 인하 등으로 국내의 저금리 상황은 당분간 상승을 유지할 것으로 보인다.

그러나 언제나 지속적, 무한정 상승은 있을 수 없다. 또 부동산은 금융자산과 달리 구매 시에 발생하는 세금, 대출, 수수료 등 기존에 납입한 모든 것을 해결하고 나서도 실질적인 수익이 발생할 수 있는지 따져봐야 하는 자산이다. 소폭의 단순 상승이 실제 수익으로 이어지지 않는 경우도 있다.

필자의 개인적인 의견은 대세상승에 이은 지역편차의 극대화가 예상된다. 최근 GTX-D라인 호재로 인해 김포의 김포풍무센트럴푸르지오 44평형이 14억의 호가가 나왔다. 이 경우 핵심지역으로 갈수록 상승은 더욱 두드러지게 된다. 역으로 하락할 때는 반대의 현상이 발생하게 된다. 부동산 즉 움직이지 않는 자산이라는 이름에 걸맞게 언제나 지역이 최우선임을 기억해야 할 때다.