금리상승으로 대출이자 부담도 증가

주택담보대출의 부실화 가능성이 고개를 들고 있다.

LG경제연구원은 주택담보대출의 부실화가 비은행 금융기관에서 먼저 가시화 될 것으로 예상되지만 이보다 우려되는 것은 시중은행 주택담보대출의 부실화 가능성이라고 지적했다.

이는 국내 주택담보대출 시장의 특성과 무관하지 않다.

주택담보대출을 둘러싼 시중은행의 치열한 경쟁으로 지난해 가계부채는 급증했다.

여타 금융기관들의 가계대출 증가율은 모두 낮아졌으나 시중은행의 가계대출 증가율은 2005년 10.6%에서 2006년에는 13.3%로 높아졌다.

특히 지난해 시중은행의 가계대출 증가액 40조9000억원 가운데 66%인 26조8000억원이 주택담보대출이었다.

우려되는 대목은 대출 만기 및 대출금리 구조상 시중은행으로부터 주택담보대출을 받은 가계의 대출원리금 상환 부담이 올해 급격히 늘어날 것으로 예상된다는 점이다.

2000년대 초반 일시상환 방식의 주택담보대출 급증 및 이에 따른 대출 만기 집중의 폐해를 경험한 감독당국과 시중은행은 2004년 이후 장기 분할상환 방식의 주택담보대출을 적극적으로 늘렸다.

이에 따라 2004년 이후 3년간 시중은행의 주택담보대출이 63조8000억원이나 증가했음에도 별다른 부담이 없었다.

하지만 최장 3년의 거치기간이 끝나고 올해부터 원금분할 상환이 시작되는 주택담보대출의 규모는 49조6000억원으로 추산되고 있다.

여기에 관련 통계자료가 미비한 것을 감안하면 올해부터 원금분할 상환이 시작되는 대출금 규모는 50조원을 크게 상회할 것으로 예상된다.

또한 올해 대출만기가 도래하는 시중은행의 주택담보대출 규모도 51조9000억원에 달하는 것으로 집계되고 있다.

따라서 올해 가계는 최소 100조원 이상의 주택담보대출 중 상당 부분에 대한 원금상환 부담을 안게 된다.

문제는 종전과 달리 대출 갈아타기를 통한 상환 시기 연기도 쉽지 않을 것으로 예상된다는 점이다.

담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 등 관련 규제가 강화된 결과 동일한 담보주택에 대해서도 대출가능금액이 예전에 비해 줄어들기 때문이다.

이와는 별개로 변동금리부 대출의 비중이 높아지면서 시중금리 상승이 가계의 대출이자 부담으로 직결되고 있다.

전체 예금은행의 신규 가계대출 중 시장금리연동 대출의 비중은 2004년 2월 45.4%를 기록한 이후 점차 높아져 올해 1월에는 79.1%에 달했다.

수신금리연동 또는 프라임레이트연동 등 특정금리에 연동된 전체 변동금리부 대출의 비중은 무려 87.2%에 이른다.

이런 점을 종합하면 대출 부실화의 충격은 비은행 금융기관에서 먼저 나타날 가능성이 높은 것으로 지적되고 있다.

이는 비은행 금융기관 주택담보대출의 경우 전반적인 LTV 비율이 담보주택 처분을 통한 예상 회수가능 비율을 상회하고 있기 때문에 부실화 될 경우 손실이 발생할 가능성이 높다.

대출자가 대출원리금을 갚지 못해 담보주택이 처분될 경우 경매를 통해 회수가능한 금액은 시가의 65% 수준인 것으로 추산되고 있다.

이를 감안하면 담보주택의 처분을 통해 대출 금융기관이 실제로 회수할 수 있는 금액은 주택가액의 53.6% 수준에 불과하다.

지난해 부동산시장 안정 대책으로 비은행 금융기관들이 투기지역 주택담보대출에 대한 LTV 비율이 50%로 하향 조정되기 전까지 LTV 비율은 60~70% 수준이었다.

더욱이 비투기지역의 경우 LTV 비율을 90%까지 인정해 주는 경우도 허다했다.

결국 비은행 금융기관의 주택담보대출 중 상당부분은 담보주택의 처분으로도 회수가 어려운 상황이다.