재개발∙아파트 위주로 공급되는 주택 시장
고령화에도 주택거래량 감소 크지 않을 것

우리나라는 2020년부터 베이비붐 세대가 고령층에 대거 진입하며 인구고령화가 주택시장에 빠르게 영향을 미칠 것으로 보이지만 주택가격의 급격한 조정 가능성은 제한적일 전망이다.

한국은행은 “베이비붐 세대를 중심으로 고령가구의 주택처분이 단기에 집중될 경우 주택가격이 하락하는 압력으로 작용할 수 있지만 거시경제 여건이나 주택공급 조절, 높은 아파트 비중 등을 감안할 경우 그 가능성은 높지 않을 것”으로 분석했다.

일본은 생산가능인구 비중이 하락 전환한 1990년 초반 이후 주택매매가격이 장기 하락세를 보였다. 하지만 전문가들은 “우리나라의 경우 재건축·재개발 위주로 공급방식이 변화하고 아파트 비중이 높아 거래량이 뒷받침된다는 면에서 고령화로 인한 주택매입수요 감소 충격은 일본처럼 급격하게 진행될 가능성은 높지 않을 것”으로 전망하고 있다.

실제 우리나라의 주택 거래회전율은 2016년 10.4%로 일본의 주택매매 회전율(1988년 0.39%, 2013년 0.32%)을 크게 상회하고 있다.

우리나라 주택시장은 2015년 현재 자가 비중이 56.8%로 1995년(53.3%)에 비해 소폭 상승했으며연령별로는 고령층일수록 자가 비중이 높은 편이다. 반면 젊은 세대로 갈수록 취업난과 자가점유에 대한 긍정적 인식이 약화되며 이전 세대에 비해 자가 비중이 하락하고 있다.

고령(45∼50년생) 및 베이비붐(55∼63년생) 세대가 30대였을 당시 자가 점유율은 각각 45.1%, 38.4%였지만 에코세대(79∼85년생)의 자가 비중은 33.1%에 불과한 수준이다.

한국은행은 우리나라의 빠른 인구 고령화에 대한 영향으로 중장기적으로 주택수요 증가세가 둔화되고 중소형 주택에 대한 선호가 지속되는 반면 노후주택 등 빈집은 증가할 것으로 전망했다.

노후 생계비 마련이 충분하지 않은 일부 고령가구는 소득보전을 위해 주택을 처분할 유인이 커지며 청년가구의 주택수요가 약화되는 사회적 현상과 함께 주택수요 증가세는 점차 둔화될 것으로 보인다.

국내 자가 보유 은퇴가구는 노후 생계비 마련, 부채상환 등을 위해 주거면적을 축소하거나 주택연금에 가입하는 등 주택을 처분하는 행태가 늘어나고 있으며 실질 은퇴연령인 70세를 기점으로 뚜렷해지는 모습을 보인다.

또 고령 1∼2인 가구가 늘어나고 은퇴 후 주택자산 유동화의 필요성이 커지면서 이들의 선호에 부합하는 중소형 주택 및 아파트에 대한 수요는 더욱 늘어날 전망이다.

한편 우리나라의 빈집 규모는 2015년 현재 106.9만호로 전체 주택의 6.5% 수준이며 준공 후 30년(아파트 재건축 연한)이 경과하게 되는 주택 수는 2016∼25년 중 약 450만호로 이 중 아파트가 277만호(61.5%)에 달하고 있다.

주택보급률이 2015년 현재 102.3%인 상황에서 이 같은 인구고령화에 따른 주택수요 증가세 둔화는 상대적으로 수요가 적은 지방 및 노후주택의 빈집 증가 요인으로 작용할 가능성이 크다.

국내 임대차시장 구조 또한 월세 중심 기조는 지속될 전망이다.

전·월세 등 임차거주 비중은 2015년말 현재 43.2%로 장기간 일정 수준을 유지하고 있는 가운데 월세 중심으로 빠르게 변화하는 모습을 보이고 있다. 특히 투자재로서 주택보유 유인 중 ‘자본이득 추구형(전세)’은 약화되고 있는 반면 은퇴세대를 중심으로 ‘현금흐름 추구형(월세)’이 증가하고 있다.

한국은행은 다주택 보유자나 50세 이상 가구를 중심으로 임대를 통해 안정적인 현금흐름을 추구할 유인이 높아지고 청년가구의 꾸준한 임차수요 등이 가세하며 우리나라 임대차 시장은 상당 기간 월세 중심으로 이어질 가능성이 클 것으로 전망했다.

단 수도권 지역의 경우 전세보증금을 활용한 레버리지 투자 수요, 자녀교육 및 교통편의 등을 위한 전세 수요 등으로 월세로의 임대차시장 재편 속도는 상대적으로 더딜 것으로 예상했다.

한국은행 금융안정국은 “현재 우리나라의 65세 이상 고령층 가구 중 국토부에서 정한 최저 주거수준에 미달하는 가구 수가 2016년 현재 22.9만가구에 달한다”며 “주택시장의 구조적인 변화가 주택시장의 수급불균형을 유발하지 않도록 중장기 주택수급 안정화 방안을 마련하는 한편 빈곤노년층 등 주거 약자를 위한 공공임대주택 확충, 빈집 활용 등 재고주택 관리 대책 등을 추진할 필요가 있다”고 제안했다.

저작권자 © 대한금융신문 무단전재 및 재배포 금지