고령사회의 노후준비 대안으로 주택연금에 대한 관심이 높아지고 있지만 보증료 손실에도 불구하고 중도해지율이 증가하며 체계적인 원인 분석이 요구되고 있다.
우리나라는 올해 기준으로 65세 이상 인구 비중이 14% 이상인 고령사회로 진입했지만 연금의 소득대체율(39.3%)은 OECD 평균(58.2%)을 하회하는 수준이다. 더구나 중고령자 가구의 순자산은 2015년 기준 1억8721만원으로 이중 부동산의 비중이 높아 유동성 확보 수단으로 주택연금에 대한 관심이 증가하는 추세다.
◆ 주택연금 11년 누적연금지급액 3조 넘어
중고령자의 낮은 소득 수준을 보충하기 위해 2007년 7월 도입된 주택연금(주택담보노후연금보증)은 고령자의 주택을 담보로 금융기관(은행)이 매월 노후생활자금을 지급하는 대출상품이다.
국회예산정책처가 2007년 7월부터 2018년 5월까지 11년간의 주택연금자료를 분석한 결과 주택연금 누적가입건수는 5만3806건, 누적연금지급액은 약 3조4000억원, 누적보증공급액은 61조6000억원으로 나타났다.
주택연금의 평균 가입연령은 73세로 여성이 56.7%, 부부가 60.5%, 동거가족이 없는 경우가 81.8%를 차지했으며, 주택연금 가입은 대부분 근로소득이 실질적으로 줄어드는 70대를 전후로 이뤄졌다.
가입자의 78.3%는 수도권과 기타 광역시에 거주하고 있었으며 주거형태는 아파트가 84%로 대다수를 차지했다. 주택연금 가입자의 평균 월수령액은 약 99만3000원, 주택 담보 가격은 5억원 미만이 88.8%를 차지했으며 대부분 정액형(72.2%)을 선호하는 것으로 나타났다.
주택연금은 누구나 가입이 가능한 것은 아니며 부부 중 1인이 만 60세 이상이고 보유주택 합산가격이 9억원 이하, 거주를 조건으로 한다. 가입 시 주택가격의 1~1.5%에 해당하는 초기보증료는 일시 납부하며 연금지급총액(대출잔액)의 0.75~1%를 연보증료로 납부해야 한다.
지급기간은 일시 목돈인출 유무에 따라 종신지급 및 혼합방식, 대출상환방식으로 나눠지며, 대출상환방식은 주택담보대출을 상환하기 위해 연금지급한도의 70%까지 일시 인출이 가능하고 종신 정액형만 선택이 가능하다.
월수령액은 주택가격상승률, 연금산정이자율, 사망률, 중도산환율, 주택처분가율, 보증료율 등에 의해 결정되며, 담보주택이 변동될 경우를 제외하고 일단 결정된 월수령액은 연금 종료시까지 변동되지 않는다.
따라서 주택가격상승률, 사망률, 중도상환율(사망률의 20%), 주택처분가율(평가액의 91%)이 전망치보다 낮으면 보증손실이 발생하게 되며 반대로 주요 가정들이 전망치보다 높으면 가입자의 월수령액이 과소 책정될 수 있다.
담보주택에 대해 예상 보증총액의 120% 또는 최초 보증기한(100세)에 도달하는 해의 예상 주택가격 중 채무자가 선택한 금액만큼 1순위 근저당권이 설정되기 때문에 담보주택에 대해 보증금 있는 임대는 원칙적으로 제한되며 주택의 일부만 월세로 주는 것은 허용된다.
만약 사망, 이사, 장기 미거주, 추가 근저당설정 불이행, 소유권 상실이 발생한 경우 보증이 종료되며 이때 대출잔액(보증료+월수령액+개별인출금+복리이자)을 모두 상환해야 한다.
또 가입자가 새 주택으로 이주할 경우 담보를 변경할 수 있으며 새 주택의 가치가 기존 주택보다 높을 경우는 보증료를 추가로 납부하고 월지급금도 상향 조정된다.
◆ 중도해지자 증가…가구당 4900만원 상환부담
불가피하게 주택연금을 중도해지 해야 할 경우 해지자는 초기보증료(담보주택가격의 1~2%)와 연보증료(보증잔액의 0.5~ 1%), 월수령액, 대출이자를 모두 상환해야 한다.
2007년 7월부터 2018년 5월까지 주택연금 중도해지 누적건수는 5284건(9.7%)으로 중도해지자가 손실을 본 초기보증료(누적)만 254억원, 가구당 평균 481만원에 달하는 것으로 나타났다.
여기에 상환된 연보증료, 연금지급액, 개별인출금, 대출이자까지 모두 합산해보면 총 2591억원, 가구 당 평균 4903만원에 해당한다.
국회예산정책처가 지난 11년간의 주택연금자료를 조사한 결과 주택연금은 △월수령액이 적을수록 △지역간 주택가격변동편차가 클수록 △보증 잔액이 적을수록 해지 가능성이 높은 것으로 나타났다.
구체적으로 살펴보면 연령이 높을수록, 남자일수록, 수도권에 거주할수록, 종신으로 연금을 수령할수록 중도해지할 가능성이 높았으며 독신가구일수록, 가족과 동거하지 않을수록, 보유주택수가 많을수록 중도해지 할 가능성이 낮아졌다.
특히 월수령액의 주요 결정요인인 담보주택가격이 3억원~5억원 미만의 경우 해지율이 8.4%인 반면 5000만원 미만의 주택인 경우 33.0%까지 증가해 월수령액이 중도해지에 미치는 영향이 상당히 큰 것으로 조사됐다.
문제는 가입 시 결정되는 월수령액이 적을 경우 기간이 경과하면서 월수령액의 실질 가치가 하락하는데, 장기 주택가격상승률 전망이 둔화되고 사망률이 낮아지는 시점에서 가입자들의 월수령액이 매년 감소하고 있다는 점이다.
실제 2007년 7월~2018년 5월 동안 월지급금은 3억원 상당의 일반주택, 70세 가입, 종신지급 방식을 기준으로 연평균 1.3% 감소했다. 게다가 비소구 주택담보대출의 특성상 대출심사 기준을 엄격히 적용하는 경향이 있어 월수령액을 더욱 낮추는 요인이 되고 있다.
저소득층의 주택연금 가입을 유도하고 연금수령액을 증액하기 위해 도입된 우대지급방식도 큰 효과를 거두지 못하고 있다.
지난 2016년 4월 부부 기준 1억5000만원 이하 1주택자에 한해 일반 주택연금보다 월수령액이 최대 12.7% 높게 책정되는 우대지급방식이 도입됐지만 중도해지 비율은 3.2%로 비우대지급방식(3.7%)과 큰 차이를 보이지 않고 있다.
이는 70세, 담보주택가격 1억원 기준으로 봤을 때 평균 월수령액 기준이 낮은 우대지급방식의 경우 비우대지급방식과 비교해 2만9000원 수준 인상에 불과해 중도해지를 막을 유인이 되지 못하는 것으로 판단된다.
◆ 장기유지 위해선 주택상승률 세분화돼야
주택연금 중도해지 요인에는 상환해야 할 보증잔액(대출액) 규모도 큰 영향을 끼쳤다.
가입 기간이 길어질수록 중도해지 시 상환해야 할 보증잔액이 커지는데 이 때문에 가입한지 1~3년차에 중도해지가 가장 많이 발생했다. 실제 2007년에 가입한 주택연금 중 중도해지는 121건, 이 중 34건이 2008년에 해지한 것으로 나타났다.
주택연금을 해지할 경우 초기 보증료(1~2%), 연보증료(보증잔액의 0.5~0.75%), 월수령액, 일시 인출금, 복리 대출이자를 상환해야 하는데, 지난 11년간 중도해지자의 평균 보증잔액은 4903만원으로 이 중 초기보증료가 481만원, 대출이자가 360만원을 차지했다.
한편 가입기간이 늘어나 보증잔액이 커지는데도 중도해지가 지속적으로 발생하고 있는데 이는 가입자가 주택연금 수급조건을 유지하지 못하는 불가피한 상황일 가능성이 높다.
주택연금을 수급하기 위해서는 거주요건을 충족해야 하고 부부 가입자의 경우 주택소유자 사망 시 배우자에게 주택연금 승계가 이뤄져야 한다.
만약 가입자가 사망했을 경우 배우자가 주택연금을 승계하기 위해서는 6개월 이내에 배우자 앞으로 주택지분 전부에 대한 소유권 이전등기와 채무인수를 이행해야 하는데, 자녀 등에게 주택의 일부라도 상속 등으로 이전되거나 채무인수 시점에서 배우자가 신용관리정보를 보유하고 있는 경우 보증잔액(대출금)을 상환해야 한다.
국회예산정책처는 주택연금제도가 고령자의 노후소득을 보충하고 안정적인 생활을 지원하기 위해 도입된 제도인 만큼 중도해지 사유를 최소화하기 위한 개선 노력이 시급하다고 강조했다.
우선 저소득층의 노후보장을 위해 도입된 우대지급방식의 경우 그 취지에 맞게 수혜요건을 강화하는 방안이 고려돼야 한다.
조은영 분석관은 “현재의 우대지급방식은 수혜요건이 소득이나 자산 수준을 고려하지 않고 있어 제도도입 취지와 맞지 않는 측면이 있다. 수혜요건 강화를 통해 절약된 재원을 저소득층의 월수령액을 실질화하는데 사용하는 방안이 필요하다”며 “또 현행 장기 주택매매가격상승률이 전국 기준으로 산정되면서 지역 간 주택가격 변동 차이를 반영하지 못하고 있는데 장기 주택매매가격 상승률이 적절히 산정되도록 지역별 주택매매가격 상승률을 세분화해 적용할 필요가 있다”고 조언했다.