해외 부동산펀드 모범규준에 ‘현지실사’ 의무화

2025-02-19 박이삭 기자

해외 부동산펀드의 전액 손실 사태가 잇따르는 가운데 금융당국이 부동산 대체투자와 관련한 리스크관리 모범규준을 전면 개정한다.

19일 금융감독원·금융투자협회는 국내 증권사·자산운용사와 태스크포스(T/F)를 구성해 ‘대체투자 관련 리스크관리 모범규준 개정안’을 마련했다고 밝혔다.

금감원은 개정 배경에 대해 “형식적으로 운영되는 투자심의 위원회, 브로커·딜소싱 검토 절차 부재, 투자 자산에 대한 형식적 현지 실사, 리스크 관리 부서의 견제 기능 약화, 투자 자산 사후관리 부실 등 대체투자 과정 전반의 리스크 관리에 취약점이 있었다”고 설명했다.

이번 개정안의 주요 내용은 조직관리 체계, 투자계획, 현지 실사, 투자 심사, 사후관리·평가 등 다섯 갈래로 나뉜다.

조직관리 체계의 경우 투자심의위원회 등 의사결정기구 의결정족수·구성요건을 합리적으로 마련해 투자심의의 객관성을 확보한다.

아울러 대체투자 자산을 투자 형태·만기 분포·지역 등으로 세분해 정기적으로 관리하도록 리스크 관리 체계를 신설한다.

투자계획 단계에서는 브로커 등 거래를 소개해 준 자·투자처 발굴(딜 소싱)을 검토·평가하는 정책과 절차를 신규로 마련하는 한편, 투자 형태별(임대형 등) 특성을 감안해 중도 계약 해지 등 공실 위험을 주요 리스크로 추가 인식한다.

또한 현지 실사 점검 항목을 포함한 체크 리스트를 신설해 충분하고 적합한 현지 실사가 이뤄지도록 지원한다.

해당 과정에서 외부전문가 선정에 대한 기준·절차를 신규로 마련하고 이를 문서화해 객관적인 절차로 외부전문가를 선정한다.

투자 심사 단계의 경우 다양한 시나리오에 기반한 현금흐름 추정을 위한 민감도 분석을 의무화한다. 이와 함께 최고위기관리자(CRO)로 하여금 투자계획을 승인하는 의사결정기구 내 재의요구권을 부여하는 등 그 역할과 권한을 강화한다.

사후관리·평가에서는 부실(우려)자산을 평가하기 위한 자산건전성 분류·손상차손 인식 기준 등을 신설한다. 그러면서 연 1회 이상 투자자산의 사후관리를 의무적으로 실시하는 동시에 부실 발생 가능성이 높다고 판단되는 자산은 수시로 점검한다.

금감원은 “해당 모범규준은 대체투자 전반의 주요 단계별 관리 체계, 이행 절차·예시를 구체적으로 제시했다”며 “이번 개정을 통해 대체투자에서 발생할 수 있는 불확실성을 줄이고 투자자 신뢰를 높이는 데 기여할 것으로 기대된다”고 했다.

대체투자 리스크관리 모범규준은 다음달 중순 개정을 완료한 뒤 오는 4월 이후 시행될 예정이다.

대한금융신문 박이삭 기자 gija824@kbanker.co.kr