2023년 06월 30일 10:00 대한금융신문 애플리케이션에 표출된 기사입니다.

총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 완화되더라도 당분간 부동산시장의 유동성 개선은 기대하기 어려울 전망이다. 전세와 함께 매매까지 활성화되려면 추가 규제 조정이 필요하다는 목소리가 나온다.

30일 관계부처에 따르면 기획재정부는 다음 주 ‘하반기 경제정책 방향’ 발표를 앞두고 DSR 규제 완화를 검토 중이다. 임대인이 전세보증금 반환을 위한 대출을 신청하는 경우 이 규제를 적용받지 않도록 하는 게 골자다.

현행 DSR 규제에서는 대출 시 원금과 이자가 차주 연간 소득의 40%를 넘지 못한다. 그런데 이를 한시적으로 완화해 ‘역전세난’ 리스크를 축소하자는 것.

역전세란 주택의 전세가가 매매가보다 높아지는 현상이다. 지난 2020년 7월 ‘임대차2법’ 시행에 따라 전세가가 단기간 폭등한 가운데 금리인상 등으로 매매가가 급락하면서 이 같은 현상이 초래됐다.

이 때문에 당시 갭투자로 집을 산 임대인들은 대출을 실행해 임차인에게 전세보증금을 돌려주거나 집을 팔아야 하는 상황이다.

게다가 오는 9월 역전세난은 더욱 심화할 전망이다. 전세 계약 기간은 통상 2년인데, 전세가가 최고점을 찍었던 지난 2021년 9월 계약의 2년 만기 도래 시점이 다가오고 있기 때문이다.

DSR 규제가 완화될 경우 임차인의 거주 이전이 자유로워지면서 전세 거래량은 늘어날 것으로 보인다. 다만 전체 부동산시장 유동성이 개선될 수 있을지는 미지수다.

전문가들은 매매시장이 활성화되려면 DSR과 함께 주택담보대출비율(LTV)도 조정돼야 한다고 본다.

LTV(Loan To Value ratio)란 주택 담보 대출 시 인정되는 자산가치의 비율이다. 다주택자에 대해 규제 지역에서는 30%, 비규제 지역에서는 60%를 적용한다. 예컨대 주택담보대출비율이 60%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 대출 가능 최대금액은 1억8000만원이다.

서인형 경인여대 부동산학과 교수는 “우리나라 주택 매매 구조는 대출 등 자금을 끌어들여 구매하는 방식이 대부분”이라며 “LTV 비율 조정이 매매 수요를 진작시키는 데 도움이 된다”라고 말했다.

이어 “다만 가계대출 증가, 금융기관 부실화 등의 리스크가 존재할 수 있다는 점을 고려해 실수요자나 무주택자에게 한해 완화돼야 할 것”이라고 덧붙였다.

대한금융신문 이연경 기자 lyk@kbanker.co.kr