2023년 07월 27일 15:00 대한금융신문 애플리케이션에 표출된 기사입니다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크를 최소화하려면 시공사의 책임준공기한이 연장돼야 한다는 목소리가 나온다.

27일 국토교통부에 따르면 올해 상반기 폐업을 신고한 건설사는 1794곳으로 집계됐다. 그중 57.5%(1031개)는 지방 소재 건설사였으며 전남(115개), 전북 (113개), 부산(108개), 충남(102개) 순으로 나타났다.

건설사들의 줄폐업은 전국적으로 심각한 미분양 현상에서 비롯됐다. 우리나라 PF 구조상 시공사에 해당하는 건설사들은 빚을 내 건물을 준공하고, 이후 분양까지 성공해야 선투입한 자금을 회수할 수 있다.

지난해 5월 기준 3563가구였던 미분양 물량은 올 5월 1만799가구로 총 7236가구 늘었다. 같은 기간 지방은 2만3812가구에서 5만8066가구로 3만4254가구나 급증했다.

특히 수도권보다 지방 건설사들의 분양매출 의존도가 높은 편이다. 건설사의 매출액 중 분양매출 비중은 평균 46.8% 수준인데, 지방 건설사의 경우 60%에 달한다.

더 큰 문제는 PF 부실 우려가 시공사에서 부동산 신탁사를 거쳐 전 금융권으로 확산하고 있다는 점이다.

국내 PF에서 가장 큰 비중을 차지하는 대출은 ‘책임준공형 관리형 토지신탁’이다. 정해진 기간까지 책임지고 완공하겠다는 약속을 전제로 신탁사가 중소건설사에 대한 신용공여를 제공하는 상품이다.

진행 과정을 보면 먼저 시공사는 신탁사에 1차 책임준공 확약을 제공한다. 이후 시공사가 책임준공을 이행하지 못하면 신탁사가 본래 준공기한으로부터 6개월 이내에 2차 책임준공 확약을 대주단에 제공해야 하며, 이 과정에서 재무상 출혈이 불가피하다.

예컨대 최근 부동산 PF 부실 뇌관이 터진 새마을금고의 경우 책임준공형 관리형 토지신탁 규모를 단기간 과도하게 늘린 게 문제가 됐다.

새마을금고의 관리형 토지신탁 사업비 대출 잔액은 지난 1월 기준 15조7527억원이다. 2019년 말 1694억원 대비 약 93배 급증한 규모다.

건설업계 관계자는 “비교적 불안정한 PF 사업장에 참여하는 시공사 대부분이 중소건설사로, 채무 상환 여력이 부족한 곳이 많다”며 “금융사로의 부담 전가를 막기 위해선 1차적으로 책임준공기한이 넉넉해야 한다”고 말했다.

신탁업계 관계자는 “은행과 보험사 등은 PF대출을 제공할 때 시공사의 신용등급 A- 이상을 기준으로 한다”며 “시공사가 정해진 기한 내에 건물을 준공하지 못할 경우를 대비하기 위함”이라고 설명했다.

이어 “관리형 토지신탁은 각 사업 파트너 간 자금조달 의무부담 및 리스크를 분산하도록 하는 효과가 있다”며 “구조 자체를 뒤바꾸긴 힘들지만 책임준공기한을 늘리는 등 일부 손볼 필요는 있다”고 덧붙였다.

한편 건설산업연구원에 따르면 올 4월 금융당국이 발족한 ‘PF대주단 협약’을 통해 정상화 절차가 진행 중인 사업 가운데 상당수는 시공사의 책임준공기한을 넘겼거나 임박한 것으로 조사됐다.

대한금융신문 이연경 기자 lyk@kbanker.co.kr