금융투자협회가 자산운용사가 운용하는 해외 부동산 펀드에서 손실 우려가 커지자 리스크 관리 규준을 손본다.

29일 금융투자업계에 따르면 금투협은 '대체투자펀드 리스크관리 모범규준' 개정을 지난 28일 예고했다. 이번 개정은 지난 2020년 6월 제정되고 3년 6개월 만으로, 내달 19일부터 시행된다.

먼저 임대형 부동산펀드 내 담보대출 리스크를 인식하고 측정할 때 활용해야 할 제반 사항과 측정수단이 새롭게 추가된다.

앞으로는 임대형 부동산 펀드에서 리스크를 평가할 때 담보인정비율(LTV) 요건 등 담보대출 약정 위반이 발생할 위험, 재융자 과정에서 대출 가능 금액이 줄어들 위험도 함께 살펴야 한다.

측정 수단으로는 담보대출 잔여 만기, LTV, 자본환원율도 활용해야 한다. 기존 모범규준에는 해당 부동산과 주변 상권의 임대율 추이, 임차인의 신용등급, 임대료 지급의 안정성만 명시돼 있었다.

임대형 부동산 펀드와 마찬가지로 개발형, PF대출형 부동산펀드에서도 리스크 측정수단으로 자본환원율도 고려해야 한다. 자본환원율은 미래 현금 흐름을 할인해 현재의 실질적 자산 가치를 파악하기 위해 사용되는 지표다.

이번 모범규준 개정은 최근 글로벌 부동산 시장이 침체에 빠지면서 공실률이 늘어나고 해외 부동산 펀드들의 손실 우려가 커진데 따른 조치다.

실제 이지스자산운용이 독일 부동산에 투자한 '이지스글로벌부동산투자신탁229(파생형)' 펀드의 1년 수익률은 –81.53%로 올 들어 급락했다.

특히 금투협은 임대형 부동산펀드가 운용 대상 부동산을 매입하기 위해 자산을 담보로 레버리지(차입)를 활용하기 때문에 담보대출 관련 리스크에 크게 노출돼 있다고 봤다.

금투협은 "고금리나 부동산시장 침체가 지속되면서 부동산펀드 리스크에 대한 우려가 제기돼왔다"며 "최근 시장 침체를 고려해 임대형 부동산펀드의 담보대출 관련 제반 리스크와 측정수단 등 가이드를 제시하기 위해 모범규준을 개정했다"고 했다.

한편 부동산펀드는 임대형, 개발형, 프로젝트파이낸싱(PF)대출형 등으로 나뉜다. 임대형은 건물을 직접 짓거나 완공된 건물을 매입해 임대하고 여기에서 발생하는 수익을 배당한다.

개발형은 자금을 모집해 건물을 짓고 이를 매각했을 때 발생하는 수익률을 공유하고, PF대출형은 사업이 종료된 뒤에는 사업차익을 나눠주는 형태다.

대한금융신문 유정화 기자 uzhwa@kbanker.co.kr