국세청이 2021년 6월 29일 공개한 ‘2021년 국세통계’ 2차 수시공개 통계에 따르면, 2020년 증여세 신고 건수가 21만4603건으로 전년대비 41.7% 증가했고, 증여재산가액도 43조6134억원으로 1년 전보다 54.4% 늘어나는 등 지난해 증여세 건수와 금액이 모두 큰 폭으로 상승한 것으로 나온다.

또 2021년 9월 17일 한국부동산원에서는 올해 7월까지 서울 아파트 전체 거래량 6만7750건 중에서 9751건, 14.4%가 증여로 집계됐으며, 서울 아파트 거래 중 증여 비중은 4.5%, 2019년 9.7%, 지난해 14.2% 등으로 지속적으로 증가 추세에 있다고 발표했다.

최근 다주택자들이 ‘집을 파느니 물려주겠다’며 보유 중인 서울·수도권 아파트를 매매하기보다 자녀에게 증여하는 경우가 많다는 내용의 뉴스나 신문기사를 자주 접할 수 있다.

이는 정부가 부동산, 특히 아파트 가격 안정을 목적으로 부동산 매매 차익에 대한 세금을 높이면서 나타나고 있는 현상인데, 그 이유를 구체적으로 알아보자.

먼저 ➀부모 소유의 부동산을 자녀에게 무상으로 물려주는 것을 ‘증여’라고 하며, 이 경우 증여세가 부과된다. 증여세는 증여가액(증여하는 금액)에 따라 1억원 이하 10%부터 30억원 초과 50%까지 총 5구간으로 나눠져 있다.

다음으로 ➁본인 소유의 재산이나 물건을 남에게 넘겨주는 것을 ‘양도’라고 하며, 자산의 양도로 인해 발생하는 소득을 ‘양도소득’이라고 한다. 이 경우에는 ‘양도소득세’가 부과되는데, 양도소득세는 양도차익 규모에 따라 1200만원 이하 6%부터 10억원 초과 45%까지 총 8가지 구간으로 나눠져 있다.

거기에 정부가 2020년 7월 10일에 발표한 ‘7.10 부동산대책’에 의거, 조정대상지역의 다주택 보유자가 주택을 매매할 경우 그 양도차익에 대해 2주택자는 20%, 3주택 이상의 경우 30%의 중과세를 추가 적용하도록 세법이 개정됐다.

예를 들어 서울 소재 3주택 보유자가 주택을 매매할 때 양도차익이 10억원을 초과한다면 기본세율 45%에 중과세 30%를 더한 75%, 거기에 지방세(산출세액의 10%) 7.5%를 합해서 총 82.5%의 양도소득세를 납부해야 하는 것이다.

그렇다면 처음으로 돌아가서 ‘다주택자가 집을 파느니 물려주는’ 이유에 대해 알아보자.

서울에 거주하는 A씨는 서울소재 아파트를 3채 보유하고 있는 다주택자로써 최근 높아진 재산세·종부세 부담으로 인해 3채 중 1채를 처분하기로 결정했다.

A씨가 처분하려고 하는 아파트는 2005년 5억원에 취득했고, 2021년 현재 시세가 16억원으로 아파트를 ➀자녀에게 증여할 경우와 ➁타인에게 매도할 경우 각각 발생하는 세금을 계산해 봤다.

※조정대상지역 다주택자의 경우 장기보유특별공제는 배제되며, 계산의 단순화를 위해 필요경비는 0원으로 가정

➀A씨가 자녀에게 시가 16억원 아파트를 증여하는 경우 아래와 같이 증여세 4억6000만원을 납부해야 하는 반면,  

➁A씨가 아파트를 매매할 경우 납부해야 하는 양도소득세는 아래와 같이 6억3000만원으로 자녀에게 증여할 때 납부해야 할 증여세 4억6000만원보다 약 3억6000만원이 더 많음을 알 수 있으며, A씨가 합리적인 의사결정을 한다면 절세를 위해 아파트를 매각하기 보다는 자녀에게 증여하는 쪽을 택할 것이다.

최근 부동산 가격의 급격한 상승이 심각한 사회문제로 대두되자 정부는 이를 해결하기 위해 ➀공시지가 현실화 및 종부세 세율 인상 ➁양도소득세율 인상 ➂취득세율 인상 등 수 차례에 걸쳐 강력한 부동산 대책을 내놓고 있다.

다주택자에 대해 주택을 취득해도(취득세), 보유하고 있어도(보유세), 매매하더라도(양도세) 높은 수준의 세금을 부담하게 해 ‘더 이상 부동산으로 돈을 벌지 못하도록 하겠다’는 메시지를 시장에 주고 있는 것이다.

정부의 강력한 대책에도 불구하고 부동산 가격 상승 추세는 최근까지도 요지부동으로 대책의 실효성에 대한 갑론을박이 정치권 내외에서 한창이다.

정부 부동산 대책의 실효성 여부에 대한 이야기는 차치하고, 정부의 ‘부동산 양도차익에 대한 증세’라는 대책에 대해 사람들은 세금을 조금이라도 적게 내기 위한 방법으로 ‘증여’를 택하고 있으며, 이는 ‘집을 파느니 물려주는 부동산 증여 증가’라는 현상으로 나타나고 있다.