최근 부동산시장 침체로 인해 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제가 대두되고 있다. 과거 부동산시장의 호황과 코로나19 이후 저금리 및 넘치는 유동성으로 시행사와 건설사들은 너나 할 것 없이 수주에 나서게 됐고 부동산 PF를 이용해 사업지를 늘려나갔다. 

그러나 금리상승과 부동산시장의 침체는 부동산 PF 사업의 부실을 유발했고 이로써 대출잔액은 늘어나고 전 업역에서 연체율은 올라가게 됐다. 올해 6월말 기준 부동산 PF 대출잔액은 총 133조1000억원으로 2020년말 92조5000억원이던 것을 고려하면 3년여 만에 40% 이상 증가했다. 연체율도 올해 6월말 기준 2.17%로 2020년말 0.55%에서 급격하게 상승한 것으로 나타났다. 

특히 이러한 부동산 PF 부실에 대한 우려는 브릿지론에서 높게 나타나고 있는 것으로 보인다. 증권사의 연체율은 올 6월말 17.28%로 3월말보다 1.40%포인트 증가했으며 저축은행도 부동산 PF 연체율이 올 3월말 대비 0.54%포인트 증가하며 6월말 4.61%에 달했다. 다만 대출잔액이 6월말 기준 5조5000억원으로 다른 업권에 비해 적은 편이기는 하지만 연체율 자체가 심각한 수준이어서 증권사의 부동산PF 부실화 우려가 특히 큰 상황이다.

부동산 PF는 시행사와 금융사의 이해관계의 합치로 이뤄진다. 부동산시장의 호황과 저금리의 시장 상황에서는 시행사는 사업확장을 통한 이윤을 추구하고 금융사는 금리의 한계로 인한 투자처의 발굴을 위해 고수익, 고위험의 부동산 PF에 뛰어들게 된다. 부동산 PF 대출은 부동산시장이 호황일 때는 문제가 되지 않지만, 부동산시장이 침체하면 부실 위험이 커진다. 

정부는 최근 연체율 상승 속도가 줄어들고 있는 것을 고려하면 위험 관리가 가능하다고 본다. 다만 시장의 입장은 차이가 있는데 증권과 저축은행 등 제2금융권에서 하반기에 부실이 커질 수 있다는 예상이 제기되고 있다. 특히 증권사의 경우 국내 부동산뿐만 아니라 해외부동산 부실 문제도 있어 문제의 해결이 녹록지 않은 상황이다.

고금리 상황 지속, 공사원가 및 안전비용 상승 요인 등으로 부동산PF 불안 요인이 상존하는 만큼 지속적인 관찰·관리가 필요하다. 대주단·시행사·시공사 등 PF 사업장 이해관계인들이 우선 정상화 노력을 지속할 필요가 있다. 또한 부동산 PF 대출의 심사 방법과 수주방식을 개선해야 한다는 시장의 목소리도 있는데 금융사는 사업성 중심의 심사를 지향하고 시공사는 무분별한 수주를 지양해 부동산 PF 시장의 안정화를 꾀해야 한다는 것이다.
  
앞서 금융당국과 금융기관은 지난 4월 14년 만에 PF 대주단 협약을 부활시키고 PF 사업장 3600곳에 대한 만기연장·상환유예 등 채권 재조정을 추진했다. 올 8월말 기준으로 총 187개 사업장에 대해 PF 대주단 협약이 적용됐으며 이 중에 152개 사업장에서 기한이익 부활, 신규자금지원, 이자유예, 만기연장 등의 금융지원을 통한 정상화와 및 연착륙을 유도하고 있다. 사업성이 없거나 시행사 및 시공사와 대주단 간 공동 손실분담이 부족한 35개 사업장은 공동관리를 부결시키고 및 경·공매를 통한 사업장의 정리를 진행하고 있다. 

사업 진행단계별로는 브릿지론이 144개로 전체 협약 중 77%를 차지했다. 본PF 대비 이해관계자 간 조정 필요성이 큰 브릿지론에 대주단 협약이 적극적으로 활용되고 있는 것으로 나타났다. 또한 부동산 PF 우려를 해소하기 위해서는 정부의 노력 외에도 시행사와 시공사의 태도도 중요할 것으로 보인다. 준공 리스크와 자사의 유동성 상황을 감안해 자금조달계획을 엄밀히 점검하고 대주주와 경영진의 책임하에 필요시에는 사업장 구조개선이나 자산매각 등을 통한 자구노력을 해야 할 것이다.

최근에는 부동산 PF 시장에서 금융기관 직원의 개인 횡령 문제까지 불거지면서 전반적인 제도적 허점을 여과 없이 보여주게 됐다. 결국 위기를 극복하기 위해서는 금융당국과 금융기관, 시행사, 시공사 등의 전반적인 노력이 필요하다. 금융당국의 관리와 감독을 통한 제도적 안전장치의 마련, 금융기관, 시행사, 시공사 등의 도덕적 해이 방지를 위한 제도 개선 등도 선행돼야 한다. 그럴 때 최근 정부가 추진하는 위기 극복을 위한 1조원 규모의 ‘부동산PF 사업장 정상화 지원펀드’ 등의 지원책도 그 빛을 발할 수 있을 것으로 보인다.