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주택시장 위기론 부각 속 상업용부동산은 각개약진
주택시장 위기론 부각 속 상업용부동산은 각개약진
  • 대한금융신문
  • 승인 2016.12.18 14:24
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2017년 부동산시장

   
▲ 하나금융경영연구소 손정락 연구위원

공급과잉, 금리상승, 가계부채 등 주택시장 리스크 요인 부각지난 20년을 돌이켜 보면 주택시장은 4~5년 주기로 가격상승률이 정점을 찍는 상황을 반복해왔다. 최근의 정점은 2002년, 2006년, 2011년, 2015년으로, 2016년에는 주택가격 상승세가 둔화기에 접어들었다.

특히 2015년부터 주택 인허가와 아파트 분양이 급증하면서 공급과잉 가능성이 제기되고 있으며 2017년 하반기부터 아파트 입주가 크게 늘어나는데 입주자 중 유주택자가 기존에 보유했던 물건을 매물로 내 놓으면서 시장공급이 증가할 수 있다. 또한 가계부채 문제가 국내경제의 주요 이슈로 떠오르면서 정부에서 집단대출을 포함한 주택담보대출과 신용대출의 문턱을 높이고 있다. 미국 트럼프 대통령 당선 이후 금리가 크게 오르고 있는 점도 부담이다. 미국 연준의 금리인상 일정, 국내 거시경제 여건 등에 따라 금리의 변화방향과 속도가 영향을 받겠지만, 그동안 이어졌던 저금리 기조가 바뀔지도 모른다는 불안감은 주택수요를 냉각시킬 수 있다.

수도권과 지방의 양극화는 물론, 수도권 내에서도 차별화 심화 예상
2017년 주택시장에서는 지역별 차별화가 더욱 뚜렷해질 것으로 보인다. 수도권의 상승세 속에 지방광역시는 보합세, 기타 시도지역은 하락세로 흐름이 달라질 가능성이 높다. 시장이 불안할수록 안전자산 선호가 강해지기 마련인데, 수도권의 경우 전세가구 비중이 높아 실수요기반이 두텁다. 지방광역시는 수도권이나 기타 시도지역에 비해 공급부담이 크지 않고 수도권만큼은 아니지만 실수요 기반이 비교적 견고하다. 반면 기타 시도지역은 수요층이 엷은 반면 입주물량이 크게 늘어나면서 수급불균형이 더욱 심화된다는 점이 부담이다.

수도권 내에서도 차별화가 심해질 수 있다. 서울시를 비롯, 서울시와 연계성이 높은 인근 지역 시장은 비교적 양호한 시황을 보일 가능성이 높은 반면, 입주물량이 크게 늘어나는 경기도 외곽지역은 외부 유입수요와 지역별 호재에 따라 시황이 엇갈릴 수 있다. 교통이 불편한 나홀로 택지개발지구, 미분양이 많은 곳 등도 요주의 지역이다.

상업용부동산 시장에서는 핵심자산과 비용절감형 상품 인기 전망
상업용부동산은 시장별로 시황이 엇갈릴 수 있다. 기업경기와 내수소비 부진으로 오피스와 상가 시장은 임대시황은 다소 악화될 수 있다. 임대수요가 탄탄하고 환금성이 좋은 우량자산 중심으로 투자가 이루어질 가능성이 높다. 한편, 오피스 대비 저렴하게 사무실로 임대가능한 지식산업센터가 최근 부각되고 있듯, 비용절감이 가능한 상품이 향후 인기를 얻을 가능성이 있다. 경기가 어려울수록 허리띠를 졸라맬 필요가 커지기 때문이다.

금리 향방이 중요
상업용부동산 투자수요는 금리 향방에 따라 큰 영향을 받을 것으로 보인다. 그동안 저금리가 지속되면서 금융상품 대비 초과수익이 가능한 수익형 부동산이 큰 인기를 끌었다.

부동산 선호가 강한 국내 시장 특성을 볼 때, 투자수요가 급격하기 위축되지는 않을 것으로 보이나, 금리가 오를 경우 상업용부동산의 수익률이 낮아지면서 투자수요가 일부 감소할 수 있다. 미국의 금리인상 일정, 국내 거시경제 동향과 가계부채 대응방향 등이 어느 정도 윤곽을 드러내는 연말과 내년 초까지는 금리 동향에 주목할 필요가 있다.

출처-하나금융경영연구소 하나행복노하우 12월호

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