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2017년 부동산 시장전망
2017년 부동산 시장전망
  • 염희선 기자
  • 승인 2017.04.21 17:56
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신한PWM분당센터 이혜영 팀장

▲ 신한PWM분당센터 이혜영 팀장.

2017년 주택시장은 2016년에 비해 상대적으로 약세를 보일 것으로 전망된다.

2016년 11월 3일 부동산대책에서 전매제한, 1순위 청약자격조건 강화 등이 발표되고 이후 주택담보대출의 여신심사가이드라인이 본격적으로 전 금융권에 적용되면서 주택구입을 어렵게 하는 환경이 조성됐기 때문이다.

실제로 서울 아파트 거래량은 대폭 감소 추세를 보이고 있다. 2017년 1월 서울 아파트 거래량은 전년동기 대비 약 46% 감소된 3966건, 일평균 165건을 기록했다. 게다가 각종 연구기관들도 2017년 주택시장이 전년대비 위축될 것이라고 보고 있다.

주택산업연구원은 2017년 주택시장 전망 보고서에서 전국 주택 가격이 0.00%로 보합세를 기록할 것으로 예상했고, 건설산업연구원은 0.8% 하락을 전망했다.

주택시장의 전반적 위축이 감지되는 상황에서 수도권과 지방의 양극화 현상이 지속될 것으로 보인다. 건설산업연구원은 수도권에서는 보합, 지방에서는 1.5%하락할것이라고 예상하는 등 지방의 주택가격 하락의 폭이 수도권 지역보다 더 클 것으로 전망된다.

이는 과거 2~3년 동안 지방 대도시의 신규 입주물량이 증가한 것이 가장 큰 이유로 분석된다.

또한 현재까지 DTI규제를 받지않던 지방지역의 주택시장이 작년 5월부터 여신심사가이드라인에 포함돼 우회적으로 DTI를 적용받기 시작했기 때문이다.

반면, 토지시장에 대한 투자자들의 관심은 지속될 것으로 예상된다. 2016년 토지 매매시장은 저금리에 따른 부동산 시장 호조와 중단됐던 개발사업이 속속 재개되면서 제주, 세종, 부산을 중심으로 가격상승세가 이어졌다. 제주는 2년 연속 7.06% 이상의 높은 상승률을 기록했고 세종은 3.51%, 부산은 3.02%의 높은 상승세를 이어갔다.

2017년 토지시장은 7년 만에 최대 규모의 토지보상금이 풀릴 예정이고 2016년 11월 3일 대책으로 분양시장 진입 장벽이 높아짐에 따라 유동자금이 토지시장에 몰릴 확률이 높다.

특히, 보상금 절반은 서울시 수서역세권, 제2판교테크노밸리, 과천 기업형 임대주택 등 수도권에 풀릴 예정임에 따라 인근지역의 토지가격 상승이 예상된다.

수익형 부동산 중 분양상가의 관심도는 계속 높아지고 있다. 2012년 LH단지별 아파트 상가의 평균 낙찰가율은 129%였으나, 꾸준히 상승하여 작년에는 평균 190%의 낙찰가율을 기록했고, 분양면적 3.3제곱미터당 낙찰가는 2012년 1470만원에서 2016년에는 2707만원으로 약 2배 가까이 증가했다. 게다가 2014년 9월 1일 대책으로 인해 2017년 말까지 대규모 택지 개발을 중단하면서 점포겸용 택지 및 상업용지 공급이 줄어들며 상가분양 물량이 줄어들 전망이다. 실제로 2015년 LH에서 219개의 상가를 분양했으나, 2016년에는 137개의 상가만 분양하는 등 공급이 계속 줄어드는 추세이다.

또한 2016년 11월 3일 발표된 주택시장 안정화 관리방안이 주택시장에 집중되면서 반사효과로 투자자들의 유동자금이 상가 분양시장에 유입될 가능성도 높아 보인다.

개인 자산가들이 주로 관심을 갖는 강남권 50억 미만 중소형빌딩의 인기는 지속될 것으로 판단된다.

실제로 지난해 4분기 거래된 중소형빌딩 281건을 살펴보면 개인투자자의 비중은 216건으로 전체 거래량의 77%를 차지했고, 거래량중 개인투자자의 50억원 이하 거래건수는 175건으로 전체의 87.5%에 달했다.

2016년12월 신한은행에서 실시한 2017년 부동산시장전망 설문에서 자산 30억원 이상의 응답자들은 투자가치 있을 부동산으로 중소형빌딩을 1순위로 꼽았다.

올해 미국금리인상이 예정되어 있지만 여전히 예금금리와 임대수익률의 차이가 클 것으로 예상됨에 따라, 환금성이 높은 강남권 중소형 빌딩에 대한 개인투자가들의 관심은 꾸준할 것으로 보인다.

종합적으로 볼 때 2017년 주택시장은 전반적인 위축이 예상되는 가운데 가격의 하락폭은 금리인상 횟수 및 시기, 부동산규제 강화 등 여러 변수에 의해 결정될 것으로 판단된다.

주택시장은 장기적으로 실수요자 위주로 재편되고 있음에 따라 주택투자로 인한 자본수익을 얻기는 점점 더 어려워 질 전망이다. 반면 저성장·저금리 기조의 지속으로 인해 상가 등 수익형 부동산시장의 인기는 지속될 것으로 보인다.


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