2019-12-08 21:05 (일)
[기고] ‘사면초가’ 재건축·재개발 사업, 돌파구는?
[기고] ‘사면초가’ 재건축·재개발 사업, 돌파구는?
  • 안소윤 기자
  • 승인 2019.10.16 16:04
  • 댓글 0
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박합수 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원

최근 부동산 시장의 화두는 분양가상한제이다. 가장 첨예한 반응을 보이는 곳은 당장 분양을 앞두고 이주를 했거나 해야 하는 재건축 단지들이다.

이들은 재건축부담금을 내지 않아도 되기 때문에 어떤 면에서 가장 행복한 단지였다. 하지만 당장 분양가상한제를 피하기 어려운 국면에 놓여 있다. 재개발 사업도 여유롭지는 않다. 분양가상한제 뿐만 아니라 임대주택 의무비율 강화를 예고한 상태로 사업성 악화가 우려된다. 정비사업의 현황과 전개 상황을 살펴보자.

재건축 사업은 사업단계별로 4중고를 맞이하고 있다. 사업초기에는 강화된 ‘재건축 안전진단 기준’을 통과해야 한다. 사업초기 단계부터 부담을 안고 시작한다.

추진위원회가 설립되면 곧바로 ‘재건축초과이익 환수제’의 기산점이 된다. 전국이 대상이므로 어디든 예외가 없다. 요즘에는 추진위원회 설립부터 구성원의 50% 동의를 받기가 어렵다.

조합설립인가 후에는 ‘재건축 조합원지위양도금지’가 적용된다. 일부 예외사유를 제외하면 사실상 매매 금지 상태에 직면한다. 투기과열지구에서 실시된다. 사업시행인가는 받기가 어렵고 재건축부담금과 분양가상한제 예고로 사업이 지연되고 있다.

관리처분계획인가 통과 후 분양 직전의 단지는 분양가상한제 실시를 두고 소급적용이라며 반발하고 있다. 물론, 사업진행이 지지부진한 추진위원회와 조합설립 및 사업시행인가 단계의 단지들 보다는 재건축부담금을 내지 않아도 돼 훨씬 유리하다.

재건축 사업은 전반적으로 사업추진 탄력을 받기 어려워 정체가 예상된다. 사업의 불확실성이 커지면서 손을 놓고 기다리겠다는 구성원이 늘고 있다. 서울은 정비사업의 주택 공급물량이 절대 다수를 차지하므로 미래의 공급물량 감소로 이어질까 우려된다. 주택시장 안정을 위해서는 오히려 재건축·재개발 사업을 적극 지원하는 체계적인 공급관리 시스템이 절실하다. 수요를 억제하기 보다는 공급물량을 늘려 가격을 안정시키는 것이 더 효과적이다.

서울의 재개발 사업이 안고 있는 가장 큰 현안은 정비구역의 절반 이상이 해제되었다는 사실이다. 중장기적인 관점에서 공급물량 감소로 나타날 개연성이 높다. 재정비촉진지구(종전 뉴타운)는 해제지역과 추진지역으로 양분되고 있다. 해제지역은 ‘도시재생 뉴딜’지역으로 변화할 수 있으나 ‘보전+소규모 재개발(100~200가구 수준)사업’으로 공급을 늘릴 수 있다.

국토교통부에서 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행령을 개정해 이달 말 시행예정인 정책이 또 있다. 다름 아닌 ‘재개발 임대주택 의무비율’ 확대다.

일반주거지역뿐만 아니라 상업지역도 임대주택 의무비율을 적용하도록 강화했다. 현재 수도권의 임대주택 의무비율은 최대 15%로 적용되고 있으나 이를 30% 수준으로 확대한다는 방침이다. 재개발 사업에도 사실상의 초과이익 환수제가 생긴 셈이다. 통상 지자체에서 일반분양가격의 절반이 조금 넘는 수준에서 임대아파트를 매입하기 때문이다. 결국 일반분양분과 차액만큼을 조합에서 추가로 부담해야 한다. 역시 재개발 사업성의 한계로 사업이 지체될 수 있다.

재건축·재개발 사업이 사면초과에 처한 상황이다. 정비사업의 공급 위축으로 연결될 것이라는 건 불문가지다. 정부가 발표한 3기 신도시 공급이 현실화되려면 족히 6~7년은 남아 있다. 2기 신도시는 대략 2023년이면 마무리 된다. 수도권의 대규모 택지공급도 끝이 보이는 시점이다.

주택공급은 신도시 물량과 더불어 도심지역인 정비사업 공급이 병행 추진돼야 한다. 신도시보다 서울 지역을 떠나지 않으려는 수요가 훨씬 많기 때문이다. 그리고 새 아파트에 살고 싶어 한다. 정비사업의 지체는 일반 아파트 가격상승으로 연결될 우려가 있다.

궁극적으로 주택시장 안정을 위해서는 정비사업의 조기 활성화를 통한 공급확대가 절실한 상황이다.


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