2020-10-21 04:30 (수)
[기고] 수도권 30만가구 공급, 실수요자 청약 전략은
[기고] 수도권 30만가구 공급, 실수요자 청약 전략은
  • 안소윤 기자
  • 승인 2020.05.11 13:32
  • 댓글 0
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KB국민은행 한 진 부동산전문위원

정부가 수도권 30만가구 공급 계획을 앞당기는 청사진을 발표했다.

지난 6일 국토교통부가 내놓은 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’에 따르면 3기 신도시를 비롯한 수도권 30만가구 공급의 일부 물량을 사전 청약제를 도입해 조기 분양한다는 방침이다.

이와 함께 서울 도심에 공공주도형 재개발을 추진하고 용산에 8000가구를 건설하는 등 서울 7만가구 주택공급 방안도 제시했다. 오는 2023년 이후 수도권에 연평균 25만가구 이상의 주택을 공급한다는 목표다.

집값이 차츰 안정되자 실수요자에게 주택 공급을 빨리하겠다는 신호를 보낸 것으로 해석된다. 집값 비싼 서울 말고 입지 좋은 3기 신도시에 새 아파트 청약을 받으라는 메시지도 담겨 있다.

그간 공급 불안 심리와 새 아파트 선호 현상 등으로 청약 시장은 과열 양상을 보였다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파에도 불구하고 서울 인기 단지나 수도권 비규제지역에서는 세 자리가 넘는 청약경쟁률을 기록하는 단지가 속출했다.

이번 대책으로 선택지가 늘어난 실수요자는 내집 마련을 당장 서두를 필요는 없다. 코로나19 사태로 민간택지 분양가 상한제 도입이 7월로 미뤄진 데다 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제 기조도 유지될 가능성이 높기 때문이다.

청약가점이 높은 장기 무주택자라면 시간을 두고 신규 청약을 노리는 전략이 현명하다.

분양가 비싼 서울 아파트 청약이 부담스럽다면 3기 신도시 사전 청약을 눈여겨볼 만하다. 본 청약 1~2년 전에 일부 물량을 사전 청약하는 것으로, 사전 청약 당첨자는 본 청약 시까지 요건을 갖출 경우 100% 당첨된다. 구체적인 입지는 사업추진 상황 등을 고려해 내년 상반기 중 확정할 예정이다. 정부가 밝힌 내년 사전 청약 물량은 9000여 가구다.

다만 3기 신도시 사전 청약은 입주까지 최소 3~5년이 걸린다는 점은 염두에 둬야 한다. 3기 신도시 분양주택에는 분양가 상한제와 3~8년의 전매제한이 적용된다. 공공분양일 경우 입주 후 최장 5년의 거주의무기간도 부여된다.

청약가점이 낮은 경우엔 특별공급 물량을 노리거나 분양가 상한제 시행 전 청약에 나서는 게 유리할 수 있다. 이달부터 코로나19, 총선 등으로 미뤄졌던 분양 물량이 쏟아진다.

KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 5월에만 전국에서 5만1000여 가구가 분양을 앞두고 있다. 수도권 물량만 3만가구가 넘는다.

최근 실수요자 중심으로 청약제도가 강화된 만큼 신중한 접근이 필요하다. 투기과열지구와 대규모 택지지구에서는 청약 1순위 의무 거주기간이 1년에서 2년으로 늘었다.

1순위 조건을 갖췄더라도 해당지역 거주 기간 2년을 채우지 못해 기타지역으로 청약할 경우 당첨 확률이 떨어진다. 서울을 비롯한 투기과열지구와 과천지식정보화타운, 성남 위례, 하남 미사·감일지구, 3기 신도시에서 분양하는 신규 단지가 적용 대상이다.

재당첨 제한 기간도 늘었다. 규제지역 내 아파트는 재당첨 제한 기간이 주택 크기와 상관없이 조정대상지역은 7년, 투기과열지구와 분양가 상한제 지역은 10년으로 강화됐다.

바뀐 청약제도는 4월 17일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용하지만 거주기간 산정은 입주자모집 공고일이 기준이다.

예를 들어 4월 18일 입주자모집 승인 신청이 들어간 단지가 6월 1일 입주자모집공고를 냈다면 2년 전인 2018년 6월 1일 이전에 전입해야 우선순위 요건에 해당한다.

분양가 상한제 적용 단지에 청약할 계획이라면 전매제한 기간도 살펴봐야 한다.

오는 7월 말부터 민간택지 분양가 상한제가 시행되면 투기과열지구 내 단지는 분양가가 인근 시세 대비 80% 미만이면 10년, 80~100% 수준이면 8년, 100% 이상일 때는 5년간 전매가 제한된다.

투기과열지구가 아닌 수도권 공공택지 분양가 상한제 적용 단지는 시세 대비 분양가에 따라 전매제한 기간이 3~8년이다. 청약 지역과 시기에 따라 1순위 거주요건 확인은 물론이고 길게는 10년 뒤까지 내다보고 청약에 나서야 한다.


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