집을 팔 때 내게 되는 양도소득세에서 비과세가 적용될 수 있는지 없는지에 따라 세금 부담액이 확연히 차이나게 됩니다. 내가 샀던 주택을 팔 때는 2년 이상 보유하고 팔게 되면 비과세 규정이 적용되며, 조정지역에서 주택을 샀던 경우라면 2년 이상 거주도 해야 비과세가 적용됩니다. 

세법에서는 입주권을 양도하는 경우와 주택과 입주권을 보유하고 있다가 주택을 양도하는 경우에 비과세를 각각 다르게 규정하고 있습니다.

첫번째, 입주권을 양도하는 경우에 적용되는 비과세 규정에 대해 살펴보겠습니다. 

입주권은 기존에 살던 집이 재건축이나 재개발 등으로 살지 못하게 돼 공사 후에 완공된 집으로 입주할 수 있도록 권리를 부여한 것이며 분양권은 청약을 통한 당첨 등에 의해 새집에 입주할 수 있도록 권리를 부여한 것을 말합니다.

입주권은 주택이 아니기 때문에 원래는 비과세 적용이 되지 않습니다. 그러나 예외적으로 일정한 요건을 갖춘 경우에는 입주권을 양도해도 비과세가 적용됩니다. 

입주권이 비과세가 적용되는 요건은 공사에 들어가기 전인 관리처분계획인가일 당시에 이미 2년 이상 보유(조정지역 취득자는 2년 이상 거주)한 경우에 대해 적용됩니다. 따라서 다른 사람으로부터 취득한 입주권을 파는 경우에는 비과세가 적용될 수 없는 것입니다. 

또한, 비과세 요건을 갖춘 입주권을 보유한 사람은 다른 주택이나 입주권이 없어야 비과세가 되는 것이 원칙입니다. 그런데 다른 주택이나 입주권은 물론이고 이번 세법 개정에서 2022년 1월 1일 이후에 취득하는 분양권까지 추가되도록 개정됐습니다. 다만, 시행시기는 2022년 1월 1일 이후에 취득하는 입주권부터 적용됩니다. 

그런데 기존에 보유하던 집이 입주권으로 전환되고 나서 주택을 취득한 경우에 대해서는 예외적으로 비과세를 허용해 주는 규정이 있습니다. 비과세 요건을 갖춘 입주권을 보유한 상태에서 주택을 취득한 후 3년 이내에 입주권을 양도하면 투기 목적이 아닌 경우로 보아 비과세를 적용하는 것입니다.

그러나 2개의 입주권을 보유한 상태이거나 2022년 1월 1일 이후에 취득한 1개의 입주권과 2022년 1월 1일 이후에 취득한 분양권을 보유한 상태에서 팔게 되는 입주권은 비과세를 적용받을 수 없다는 점에 유의해야 합니다.

두번째는, 주택을 보유하고 있다가 이사를 가기 위해 새로운 주택을 구입한 경우도 있겠지만 입주권을 구입하는 경우도 있습니다. 이 경우에 적용되는 비과세 규정에 대해 살펴보겠습니다. 

종전주택을 취득하고 1년이 경과한 후에 입주권을 취득했다면 취득한 때로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 비과세가 적용됩니다. 그런데 완공된 집으로 이사를 가야 하는데 공사지연 등으로 인해 새집이 완공되지 못해 3년 내에 종전주택을 팔지 못하는 상황이 생길 수도 있는 점을 고려해, 종전주택을 새집(입주권을 취득해 완공된 집)의 완공 전이나 완공 후 2년 이내에 팔 수 있도록 시기를 조정해 주고 있습니다. 

다만, 3년 이내에 양도하지 못하고 조정된 시기(완공 전 또는 완공 후 2년 이내)에 양도해 비과세를 적용 받으려면 새집이 완공된 후 2년 이내에 세대원 전원이 완공주택으로 이사해 1년 이상 거주해야 되는 사후관리 요건을 지켜야 한다는 점에 유의해야 합니다. 

만약, 종전 주택을 취득하고 1년 이내에 입주권을 취득한 경우라면 반드시 위의 사후관리 요건을 갖춰야 하며, 새집의 완공 전이나 완공 후 2년 이내에 종전주택을 양도하면 비과세가 적용됩니다.